Юридические услуги и обеспечение соблюдения законодательства

Жилье и ремонт

Гарантия пригодности для проживания 

Арендаторы имеют право на благоустроенную, безопасную и санитарную квартиру. Это право подразумевается в каждом письменном или устном договоре аренды жилого помещения. Любое положение об аренде, которое отказывается от этого права, противоречит общественному порядку и поэтому является недействительным. Арендодатель может нарушить право арендатора, например, не предоставляя регулярно тепло или горячую воду, или не избавляя квартиру от насекомых.

Гарантия пригодности для проживания распространяется не только на отдельные квартиры, но и на общественные помещения здания. Владельцы кооперативных квартир могут требовать гарантии пригодности для проживания, но не владельцы кондоминиумов. Арендаторы и субарендаторы в кооперативах и кондоминиумах могут требовать гарантии пригодности для проживания. 

Если арендатор или лицо, находящееся под контролем арендатора, создает условия, непригодные для проживания, это не является нарушением гарантии пригодности для проживания. В этом случае арендатор несет ответственность за устранение недостатков (Закон о недвижимом имуществе §235-b).

Добиваться снижения арендной платы

Если арендодатель нарушает гарантию пригодности жилья для проживания, арендатор может подать иск о снижении арендной платы. Арендаторы, регулируемые арендой, также могут подать жалобу на снижение арендной платы в Отдел жилищного строительства и обновления общества (DHCR). Прежде чем подать жалобу в DHCR о нарушении гарантии, арендатор должен письменно сообщить арендодателю о возникшей проблеме. Жалоба может быть подана в DHCR не менее чем через 10 дней и не более чем через 60 дней после даты, когда арендатор направил уведомление арендодателю. Арендатор также может не вносить арендную плату, но арендодатель в ответ может подать на арендатора в суд за неуплату арендной платы. В этом случае арендатор может подать встречный иск о нарушении гарантии.

Суд или DHCR может предоставить снижение арендной платы, если установит, что арендодатель нарушил гарантию пригодности жилья для проживания. Снижение рассчитывается путем вычитания из фактической арендной платы оценочной стоимости квартиры без основных услуг. Для того чтобы арендатор мог получить снижение, арендодатель должен иметь фактическое или конструктивное уведомление о существовании дефектного состояния.

Ответственность арендодателя за ущерб ограничена, если неоказание услуг является результатом забастовки строителей, проводимой профсоюзом. Однако суд может присудить арендатору возмещение убытков, равное доле чистой экономии арендодателя в результате забастовки. Арендодатели будут нести ответственность за отсутствие услуг, вызванное забастовкой, если они не предприняли добросовестных попыток, когда это практически возможно, предоставить услуги.

При смягчающих обстоятельствах арендаторы могут произвести необходимый ремонт и вычесть разумные затраты на ремонт из арендной платы. Например, если арендодатель получил уведомление о том, что дверной замок сломан, и намеренно пренебрегает его ремонтом, арендатор может нанять слесаря и вычесть расходы из арендной платы. Арендаторы должны сохранять квитанции за такой ремонт и копии всех сообщений с арендодателем о ремонте.

Если квартира становится непригодной для проживания из-за пожара или другого ущерба, нанесенного не по вине арендатора, и в договоре аренды прямо не предусмотрено иное, арендатор может освободить квартиру и расторгнуть договор аренды. Арендатор не несет ответственности за последующие арендные платежи. Арендодатель будет обязан вернуть любую арендную плату, уплаченную заранее, а также любой залог, удерживаемый арендодателем (Закон о недвижимом имуществе § 227). Арендаторы со стабилизированной и контролируемой арендной платой могут обратиться в DHCR с просьбой издать приказ, снижающий их обязательства по арендной плате до $1, чтобы сохранить право собственности на квартиру до тех пор, пока она не станет пригодной для проживания.

Если повреждена только часть квартиры, арендная плата может быть снижена по решению суда или DHCR пропорционально поврежденной части квартиры. После этого арендодатель должен отремонтировать эти части квартиры и вернуть их в пригодное для жизни состояние.

Обязанность арендодателя по ремонту 

Владельцы многоквартирных домов должны содержать квартиры и места общего пользования в исправности и чистоте и не содержать паразитов, мусор или другие оскорбительные материалы. Арендодатели обязаны поддерживать электрические, водопроводные, санитарные, отопительные и вентиляционные системы, а также приборы, установленные арендодателем (например, холодильники и плиты), в хорошем и безопасном рабочем состоянии. Все ремонтные работы должны быть выполнены в разумные сроки, которые могут варьироваться в зависимости от тяжести ремонта. В Нью-Йорке арендодатель обязан содержать места общего пользования в чистоте и санитарном состоянии (NYC Admin. Code§ 27-2011). Арендаторы должны довести жалобы до сведения местных жилищных властей (Multiple Dwelling Law §78 и §80; Multiple Residence Law §174). Закон о многоквартирных домах применяется к городам с населением 325 000 человек и более, а Закон о многоквартирных домах применяется к городам с населением менее 325 000 человек и ко всем поселкам и деревням.

Стабилизация арендной платы 

В Нью-Йорке квартира, как правило, находится под стабилизацией арендной платы, если она:

• квартира, которая не регулируется арендной платой в здании, построенном до 1 января 1974 года, с шестью или более квартирами
• квартира, ранее находившаяся под контролем арендной платы, которая освободилась без законного наследника
• квартира в здании с тремя или более квартирами, построенном или капитально отремонтированном 1 января 1974 года или позднее, с особыми налоговыми льготами, такими как 421-a или J-51

За пределами Нью-Йорка квартиры со стабилизированной арендной платой обычно находятся в зданиях, построенных до 1 января 1974 года, с шестью и более квартирами.

Местные советы по регулированию арендной платы в Нью-Йорке, округах Нассау, Рокленд и Вестчестер устанавливают максимальные ставки повышения арендной платы раз в год. Эти ставки действуют при аренде на один или два года, начинающейся 1 октября или после 1 октября каждого года. Арендаторы квартир со стабилизированной арендной платой имеют право на необходимые основные услуги и продление аренды на тех же условиях, что и в первоначальном договоре аренды, и не могут быть выселены, кроме как на основаниях, разрешенных законом.

С 15 июня 2019 года другие населенные пункты могут принимать свои собственные законы о стабилизации арендной платы, если в населенном пункте объявлена чрезвычайная ситуация с жильем.

Притеснение арендаторов

Преследование арендатора может принимать различные формы: от угроз до отключения основных услуг, таких как отопление или горячая вода, до нанесения ущерба вашему дому или квартире. Независимо от того, занимается ли ваш домовладелец преследованиями, чтобы выгнать вас, отомстить вам за подачу жалобы или отстаивание своих прав, или по какой-то другой причине, у вас есть средства защиты, чтобы остановить это.

Источники

Чтобы узнать, регулируется ли квартира, свяжитесь с Отделом жилищного строительства и обновления сообщества штата Нью-Йорк на сайте портала DHCR.

Если местное агентство не отвечает, вы можете подать жалобу в Департамент строительства и кодексов штата.