Взыскание гарантийных взносов и процентов по арендной плате

Страховые депозиты при аренде

Если вы пытаетесь вернуть залог за аренду, имейте в виду, что арендодатель имеет право удержать сумму для покрытия неуплаченной арендной платы и/или причиненного арендатором ущерба квартире. Вам следует собрать все имеющиеся у вас доказательства, такие как аннулированные чеки и квитанции, подтверждающие, что вы выплатили всю причитающуюся вам арендную плату. Если арендодатель утверждает, что вы нанесли ущерб квартире, вы можете потребовать предъявить квитанции о ремонте.

Суд может разрешить вам представить фотографии, показывающие состояние квартиры, когда вы ее покидали.

Обеспечительный процент по арендной плате

Вы имеете право на получение процентов по залоговому депозиту, если в здании шесть или более квартир или если, независимо от размера здания, арендодатель поместил депозит на процентный счет. Однако вы не имеете права на проценты за обеспечение арендной платы, если в доме менее шести квартир и если владелец не поместил обеспечение на процентный счет.

Владельцу разрешается вычесть 1% простых процентов по депозиту в качестве административного сбора. Например, если арендатор вносит залог в размере $400, а арендодатель размещает этот залог на процентном банковском счете, выплачивая 2,5% процентов, то в конце года на этом счете будет заработано $10,00 процентов. Арендатор имеет право на $6.00, а арендодатель может удержать $4.00, 1% от суммы депозита, в качестве административного сбора.

Обеспечительные платежи по аренде бывшим владельцам

Если здание продается, арендодатель обязан в течение пяти дней передать все гарантийные депозиты новому владельцу или вернуть их жильцам. Арендодатели должны уведомить арендаторов заказным или сертифицированным письмом об имени и адресе нового владельца.

Покупатели зданий со стабилизированной арендной платой несут прямую ответственность перед арендаторами за возврат гарантийных депозитов и любых процентов. Эта ответственность существует независимо от того, получил ли новый арендодатель гарантийный депозит от прежнего арендодателя или нет.

Покупатели зданий с регулируемой арендной платой или зданий, содержащих шесть или более квартир, в которых арендаторы заключили письменные договоры аренды, несут прямую ответственность перед арендаторами за возврат гарантийных депозитов и процентов в случаях, когда покупатель "фактически знал" о наличии гарантийных депозитов. Эта ответственность существует независимо от того, получил ли новый арендодатель гарантийные депозиты от прежнего арендодателя или нет. Однако "фактическая осведомленность" (определение дано в разделе 7-108 Закона об общих обязательствах) - это технический термин. Если вы хотите подать иск против нынешнего владельца на этом основании, возможно, стоит потратиться на первичную консультацию с частным адвокатом, знакомым с этой областью права, чтобы убедиться, что ваш иск соответствует основным требованиям. (Если у вас еще нет адвоката, коллегия адвокатов вашего округа предоставит вам рекомендации). В противном случае вам придется установить личность и местонахождение бывшего владельца, которому вы выплатили залог за аренду.

Подача иска в суд мелких тяжб 

Секретари суда по рассмотрению мелких исков могут помочь вам с подачей документов.  Подумайте, может ли иск по мелким претензиям привести к выплате судебного решения, если вы его выиграете. При подаче иска по мелким претензиям вам необходимо будет предоставить правильное имя и адрес арендодателя/ответчика, чтобы клерк мог отправить повестку. Обратите внимание, что арендодатель/ответчик должен проживать или вести бизнес в округе, где находится суд. Постарайтесь заранее выяснить, продолжает ли арендодатель/ответчик заниматься бизнесом, поскольку, даже если вы выиграете судебное решение, вы не сможете взыскать его, если у арендодателя/ответчика нет средств.  

Суды мелких тяжб могут выносить решения на сумму не более $10 000 в Нью-Йорке, $5 000 в округе Нассау, западном округе Саффолк и городских судах (за исключением Нью-Йорка), $3 000 в восточном округе Саффолк, городских судах и сельских судах. Для того чтобы взыскать более крупную сумму, вам придется подать иск в гражданский суд.

Слушание

На слушании убедитесь, что у вас на руках все соответствующие документы, такие как договор аренды, аннулированные чеки и квитанции. Вы также можете упомянуть судье или арбитру статью 7 Закона об общих обязательствах, которая регулирует рентные ценные бумаги.

Взыскание судебного решения

Если вам удастся добиться успеха в суде, местный шериф или маршал может помочь вам получить решение суда, но только если вы предоставите информацию о местонахождении имущества арендодателя. В большинстве случаев по аннулированным чекам можно легко определить банковские счета арендодателя, на которые были перечислены залог за аренду и чеки за аренду. Попытайтесь найти любые другие активы. Кроме того, если судебное решение вынесено против нынешнего арендодателя, секретарь суда мелких тяжб поможет вам зарегистрировать судебное решение в качестве залога на имущество. Это препятствие для продажи здания может побудить арендодателя оплатить ваше судебное решение.