Генеральный прокурор Джеймс остановил арендодателей Нью-Йорка, которые притесняли арендаторов со стабилизированной арендной платой и обманывали банки
Ink Property Group незаконно выкупила арендаторов, лишила арендаторов стабилизированных квартир и заставила жильцов жить в опасных условиях
AG James добился выделения более $400 000 пострадавшим жильцам и до $1,75 млн на сохранение доступного жилья
НЬЮ-ЙОРК - Генеральный прокурор Нью-Йорка Летиция Джеймс сегодня объявила о заключении мирового соглашения с компанией Ink Property Group LLC (Ink) за нарушение законов о стабилизации арендной платы и незаконное преследование арендаторов. Компания Ink, управляемая Эденом Ашурзаде, Алексом Кахеном и Робертом Кайданяном, в то время составившим список худших арендодателей 2016 года по версии общественного защитника Джеймса, купила десятки зданий со стабилизированной арендной платой в цветных сообществах с низким уровнем дохода с намерением незаконно дерегулировать доступное жилье ради прибыли. С помощью различных незаконных действий Инк вытеснил жильцов со стабилизированной арендной платой, чтобы их квартиры могли быть предложены по рыночной ставке. Инк также намеренно подавал ложные документы в финансовые учреждения, лгал об арендной плате и занимаемой площади, чтобы получить кредиты. В рамках мирового соглашения компания Ink выплатит до $1,75 млн. на сохранение доступного жилья, а также более $400 000 в качестве возмещения ущерба жильцам. Инк также вернет по меньшей мере 28 квартир, которые были незаконно лишены регулирования, в режим стабилизации арендной платы, сделав их постоянно доступными. Компания Ink также обязана установить монитор и внешнюю компанию по управлению недвижимостью для обеспечения соблюдения законов о стабилизации арендной платы и управления своими зданиями, что будет контролироваться Генеральной прокуратурой (OAG).
"В то время как жители Нью-Йорка столкнулись с ростом арендной платы и пытались найти доступное жилье, компания Ink пыталась быстро разбогатеть, наживаясь на уязвимых арендаторах и их семьях", - сказал генеральный прокурор Джеймс. "Ложь и срезание углов для уклонения от стабилизации арендной платы - это один из самых старых трюков в торговле, но годы эксплуатации Инком наших трудолюбивых соседей без последствий на этом заканчиваются. Эти жильцы организовались и дали отпор, и благодаря их усилиям они получат компенсацию за пережитые страдания. Мой офис будет продолжать бороться за интересы арендаторов и сохранение доступного жилья, обеспечивая привлечение к ответственности таких недобросовестных лиц, как Ink".
В период с 2014 по начало 2019 года компания Ink приобрела 32 многоквартирных дома в Нью-Йорке, преимущественно в северном Бруклине и других цветных сообществах с преимущественно низким уровнем дохода. Инк также выполнял функции управляющего недвижимостью еще 12 зданий. Компания реализовала стратегию приобретения малых и средних многоквартирных домов, в которых в основном была стабилизирована арендная плата. Затем Инк начинал кампанию по вытеснению всех жильцов со стабилизированной арендной платой - сначала незаконно предлагая жильцам выкуп, затем неоднократно и настойчиво подвергая жильцов преследованиям, а в некоторых случаях создавая опасные условия, так что жильцы были вынуждены покинуть свои квартиры, поскольку они больше не были пригодны для проживания. Ink даже предоставлял денежные комиссионные сотрудникам, которые успешно убеждали арендаторов съехать, предлагая до 5 000 долларов за каждый выкуп.
После выселения жильцов со стабилизированной арендной платой, Инк отремонтирует квартиры, сделав косметический ремонт, и сдаст их в аренду по самой высокой ставке, которую позволит рынок. Инк игнорировал систему индивидуального улучшения квартир (IAI), установленную в законах о стабилизации арендной платы, вместо этого рассматривая каждую новую вакансию как нерегулируемую единицу, независимо от того, соответствует ли проведенный ремонт критериям для достижения дерегулирования. Ink также не смогла надлежащим образом задокументировать любые расчеты IAI и неоднократно не подавала ежегодные заявления о регистрации арендной платы в Департамент штата Нью-Йорк по вопросам жилья и обновления общин (HCR) для большинства зданий в своем портфеле. Поданные регистрационные заявления часто содержали искаженную и ложную информацию о заселенности и регулируемом статусе многих квартир.
Несмотря на проведенные ремонтные работы, в зданиях в среднем насчитывалось более 1 000 открытых нарушений жилищных условий, включая 115 наиболее опасных нарушений, связанных с такими условиями, как краска на основе свинца и сломанные оконные решетки. Некоторые из нарушений, которые остаются открытыми сегодня, были выданы еще в 2017 году.
Одна из квартиросъемщиц, Мария де ла Роза, прожила в своей квартире в Бруклине со стабилизированной арендной платой более 30 лет, прежде чем Инк купил это здание. Вскоре после этого к ней стали обращаться сотрудники Ink, неоднократно и агрессивно предлагая выкуп, даже после того, как она недвусмысленно отказалась. Ink удалось выселить почти половину соседей г-жи де ла Роза, но затем оставила пустующие квартиры в запущенном состоянии настолько, что условия повлияли на здоровье и безопасность г-жи де ла Роза. С тех пор как Инк приобрела здание, она столкнулась с трещинами на стенах, протечками и крысами.
По мере того, как Ink продолжала наращивать свой портфель, они представляли финансовым учреждениям ложные данные по арендной плате, чтобы успешно получить более выгодные кредиты или рефинансировать свои ипотечные кредиты. В поддельных документах сообщалось о завышенной арендной плате и фиктивных договорах аренды - часто в качестве "арендаторов" указывались члены семьи, друзья и компаньоны, - чтобы симулировать высокую доходность. В результате четырехлетнего расследования, проведенного OAG при содействии HCR, выяснилось, что Инк неоднократно и последовательно совершал различные мошеннические действия ради собственной выгоды и нарушал Кодекс стабилизации арендной платы штата Нью-Йорк, Закон о стабилизации арендной платы города Нью-Йорка и Кодекс содержания жилья города Нью-Йорка.
В рамках объявленного сегодня мирового соглашения компания Ink выплатит до 1,75 миллиона долларов США в Фонд доступного жилья генерального прокурора Джеймса при Департаменте сохранения и развития жилищного фонда (HPD) города Нью-Йорка, который финансирует сохранение и создание доступного жилья в Нью-Йорке. Ink также выплатит $400 000 в качестве возмещения жильцам, которых Ink вынуждала освободить свои квартиры, и по $2 500 жильцам, которые были вынуждены жить в опасных условиях, намеренно созданных при строительстве. По меньшей мере 28 квартир будут перерегулированы в соответствии с решением независимого адвоката, привлеченного наблюдателем, а жильцы, которым ранее выставлялись завышенные счета за эти квартиры, также получат компенсации за завышенные счета в размере, который еще предстоит определить. Эти средства должны быть выделены монитором, а новый независимый управляющий недвижимостью возьмет на себя управление 15 зданиями, которыми в настоящее время владеет и управляет компания Ink.
OAG хотел бы поблагодарить HCR, HPD и Коалицию арендаторов Ink за их поддержку и партнерство. Коалиция арендаторов Ink возглавляется альянсом St. Nicks Alliance и включает в себя Комитет Пятой авеню и Коалицию арендаторов Flatbush. Дополнительное спасибо Communities Resist (CoRe), TakeRoot Justice и Stabilizing NYC за представительство и поддержку Ink Tenant Coalition и местных общественных групп, объединяющих арендаторов против хищных арендодателей.
"Незаконная деятельность Ink Property Group причинила огромную боль ее арендаторам, многие из которых являются цветными людьми", - заявила представитель США Нидия Веласкес . "Жилищная дискриминация и плохое обращение арендодателей с жильцами, к сожалению, не редкость, именно поэтому я представил Закон об ответственности арендодателей, который поможет предотвратить отвратительные действия, предпринимаемые Инком. Я буду продолжать бороться в Конгрессе за обеспечение федеральной защиты жильцов и благодарю генерального прокурора Джеймса за руководство работой по обеспечению финансовых последствий для компании Ink и помощь в возмещении ущерба пострадавшим жильцам".
"Арендодатели в нашем городе пользуются нечеткими правилами для незаконного преследования арендаторов, чрезмерного повышения арендной платы и выселения без должных оснований, но мы больше не будем относиться к этому легкомысленно", - сказал президент Бруклинского боро Антонио Рейносо ( ). "Будучи членом Совета и работая с Альянсом Святого Ника, я возглавил создание рабочей группы по жилищному строительству в Северном Бруклине, которая преследовала некоторые бесхозяйственные компании Ink Proprieties - группу, с которой генеральный прокурор Джеймс сегодня заключает мировое соглашение за их плохие действия в отношении жильцов. Спасибо генеральному прокурору Джеймс за ее лидерство в этом вопросе, дав понять арендодателям и группам собственников, что мы привлечем их к ответственности за несправедливое обращение с арендаторами".
"В разгар кризиса доступного жилья все уровни власти должны неустанно работать над защитой каждого ценного объекта, стабилизированного по арендной плате, и жителей Нью-Йорка, которые называют их своим домом", - сказала член Ассамблеи Эмили Галлахер . "Мировое соглашение генерального прокурора Джеймса с компанией Ink Property Group должно послужить предупреждением для арендодателей, которые обманывают арендаторов и обходят наши законы: Вы предупреждены. Я благодарен генеральному прокурору и ее команде за неуклонную защиту жильцов в моем округе и по всему Нью-Йорку".
"Мы должны пресечь деятельность каждого хищнического арендодателя, который преследует арендаторов, уничтожает доступное жилье и дестабилизирует наши общины", - сказал член городского совета Нью-Йорка Линкольн Рестлер . "Это соглашение, достигнутое нашим генеральным прокурором Letitia James, является именно тем типом агрессивной ответственности, которая необходима нам каждый раз в борьбе с плохими арендодателями".
"Данное урегулирование является важным и значимым событием, которое посылает мощный сигнал теневым ООО, таким как Ink Property Group, которые считают, что они могут приходить в наши районы, чтобы нападать на цветные общины с низким уровнем дохода и вытеснять их", - сказала член городского совета Нью-Йорка Дженнифер Гутьеррес. "Это решение - напоминание о том, что такая тактика, как преследование жильцов и подделка финансовых документов, имеет реальные последствия, и что такое эксплуататорское поведение не может быть свободным в нашем городе".
"Несмотря на надежное жилищное законодательство Нью-Йорка, такие арендодатели, как Ink Property Group, регулярно обманывают доверие общественности, занимаясь складированием жилья, эксплуатируя и притесняя арендаторов с низким уровнем дохода и выселяя семьи в неустанной погоне за прибылью", - сказала член городского совета Нью-Йорка Сэнди Нерс. Благодаря руководству генерального прокурора, Альянса Святого Ника и лидерам жильцов, столкнувшихся с этими отвратительными условиями, Ink Property Group будет привлечена к ответственности, а жильцы увидят справедливость". Пусть сегодняшний день станет посланием для подобных домовладельцев: Не притесняйте наших избирателей и не складируйте жилье в кризис".
"St. Nicks Alliance и Коалиция арендаторов Ink празднуют это действие и то, что справедливость наконец-то восторжествовала", - сказал Фрэнк Лэнг, директор по жилищным вопросам St. Nicks Alliance. "Семьи перенесли неоправданные трудности и угрозы их жилищной безопасности, находясь в руках Ink Property Group. Инк использовал незаконные и агрессивные методы, чтобы выселить долгосрочных арендаторов. К сожалению, это не единичный случай, так как многие жители Нью-Йорка страдают от недобросовестных арендодателей. Тем жильцам, которые продолжают страдать, мы говорим: "Вы не одиноки, мы здесь, чтобы помочь"".
"Комитет Пятой авеню гордится тем, что встал на сторону арендаторов недвижимости Ink, требующих справедливости и уважения, и сказал "хватит" всем тактикам преследования и незаконным выкупам, от которых арендаторы страдали в течение многих лет! Спасибо генеральному прокурору Letitia James за ее и ее команду приверженность обеспечению справедливости для жильцов Нью-Йорка", - сказала Мишель де ла Уз, исполнительный директор Комитета Пятой авеню. "Это урегулирование является прецедентом для поддержки наших цветных сообществ, которые вытесняются из-за злоупотреблений этих хищнических компаний, имеющих четкую программу преследования и вытеснения семей из квартир со стабилизированной арендной платой. Это победа жильцов и движения жильцов в Нью-Йорке, которая готовилась годами. ФАК намерена бороться вместе с арендаторами за защиту их прав".
Этим вопросом занимались старший юрисконсульт по правоприменению Рейчел Ханнафорд, помощник генерального прокурора Джейн Лэндри-Рейз и руководитель отдела защиты жилья Брент Мельтцер, а также помощник генерального прокурора Ханна Бэк из Бюро интернета и технологий, специальный помощник по жилищному и общественному развитию Керри Уайт и директор по исследованиям и аналитике Джонатан Верберг. Отдел защиты жилья входит в состав Отдела социальной справедливости, который возглавляет главный заместитель генерального прокурора Меган Фо и курирует первый заместитель генерального прокурора Дженнифер Леви.