Перед покупкой кооператива или кондоминиума

Ниже перечислены некоторые проблемные области, в отношении которых часто возникают недоразумения и расхождения между тем, что указано в плане предложения, тем, что обещано агентом по продаже, и тем, что фактически выполнено:

Рекреационные объекты: Правила Генерального прокурора требуют, чтобы такие объекты были подробно описаны, и чтобы план предложения включал поэтажные планы рекреационных зданий, описание оборудования, которое будет установлено, и подробную информацию о размерах и материалах, которые будут использованы при строительстве таких объектов, как бассейны и теннисные корты (будут ли они с черным покрытием или глиняные, будет ли наружное освещение и т.д.).

Озеленение: Правила требуют подробного описания ландшафтного дизайна, включая такие моменты, как количество и тип деревьев, которые будут посажены, примерное количество кустарников, будет ли трава дерновой или посеянной в верхний слой почвы, будет ли подземная система полива и т.д.  Однако в большинстве проектов спонсоры устанавливают минимальное, но адекватное озеленение, и когда покупатели хотят улучшить этот элемент, они должны платить за него сами.

Бытовая техника и удобства в квартирах: Правила Генерального прокурора требуют, чтобы план предложения содержал название бренда, типы и номера моделей приборов, которые будут установлены, что дает покупателю информацию о качестве этих приборов, а также о том, будут ли в доме другие удобства, такие как камин или джакузи.  Имейте в виду, что если этот пункт не обещан в плане предложения, спонсор не обязан его предоставлять и, скорее всего, не будет, разве что по значительно более высоким ценам. В планах предложения часто указывается, что спонсор может заменить равные или лучшие приборы, но не приборы меньшего качества.

Фасад: Малоэтажные дома могут иметь различные виды сайдинга, включая деревянный (сосна - самый дешевый, кедр - самый дорогой; фанера не так хороша, как пиломатериалы), виниловый (дешевле дерева и требует меньше затрат на обслуживание) или кирпичный.  Многие крупные здания в городских районах имеют фасады из таких материалов, как кирпич, цемент или система наружной изоляционной отделки ("EIFS").  Покупатели могут проконсультироваться с архитектором или инженером, чтобы понять разницу между фасадными материалами.  Покупателям также следует изучить план предложения, чтобы определить, предоставляет ли спонсор какую-либо форму гарантии в отношении фасада.

Каркасы: Большинство малоэтажных домов имеют деревянный каркас, но некоторые стальные с бетонными полами; покупатели должны знать, как построены их дома.  Более крупные здания в городских районах почти всегда имеют стальную конструкцию. 

Общие территории: В застройках типа таунхаус, имеющих территорию вокруг домов, покупателям следует ознакомиться с планом предложения в отношении дорог (должна быть указана толщина каждого слоя) и того, будут ли они оставаться в собственности кондоминиума или будут переданы городу или деревне; тротуаров, если таковые имеются; дренажных систем; и подпорных стен.  Иногда возникают расхождения между тем, что указано в плане предложения и тем, что предоставлено, и покупателям необходимо знать, что указано в плане предложения.

Возможно, самая сложная задача для покупателя - получить общее представление о качестве строительства объекта.  Другими словами, использует ли застройщик высококачественные материалы (о чем заявляют многие застройщики) или строит второсортно.   Не тратясь на привлечение специалиста для ознакомления с планом предложения или осмотра объекта, покупатель может легко провести несколько простых, с точки зрения здравого смысла, исследований.  Например, в плане предложения будет указан производитель и номер модели окон, которые будут установлены.  Телефонный звонок поставщику окон, указанному в телефонном справочнике, может показать покупателю, являются ли окна высшего качества или просто пригодны для обслуживания.  Аналогичные запросы можно сделать в отношении отопительного прибора, нагревателя горячей воды, кондиционера, а также приборов для кухни, ванной комнаты и прачечной.  Исследование, выявившее, что эти предметы среднего качества, не делает дом обязательно дефектным.  Однако цена дома должна отражать это качество.

Существует множество вещей, которые может сделать человек без технической подготовки для осмотра дома перед закрытием сделки: 

* Проверьте все приборы;

* Проверьте всю сантехнику, откройте все краны, убедитесь, что напор воды удовлетворительный, а слив достаточно быстрый;

* Протестируйте систему отопления, чтобы убедиться, что она включается, когда термостат настроен на температуру выше температуры в помещении; это можно сделать и летом.

* Если есть центральный кондиционер, включите его, чтобы убедиться, что он работает;

* Убедитесь, что тепло подается через воздуховоды или радиаторы во все помещения дома; опять же, обычно это можно сделать даже летом;

* Возьмите с собой термометр и проверьте, теплая ли температура в комнатах, наиболее удаленных от источника тепла; летом проделайте то же самое с кондиционером;

* Осмотрите потолки и стены по всему дому на наличие пятен, которые могут указывать на протечки;

* Осмотрите подвал на предмет пятен на полу, которые могут указывать на затопление;

* Ищите незакрепленные провода и электроприборы без крышек, особенно в подвале;

* Ищите трещины в бетонных стенах фундамента и бетонных полах (но учтите, что тонкие, волосяные трещины также могут быть нормальным явлением в бетоне, поскольку бетон сжимается при высыхании);

* Убедитесь, что все двери и шкафы легко открываются и закрываются (некоторое оседание здания является нормальным и ожидаемым, но чрезмерное оседание приведет к тому, что двери и шкафы будут закрываться с трудом);

* Если есть чердак, проверьте, покрывает ли изоляционный материал все площади пола, и убедитесь, что вентиляционные отверстия в верхней части крыши и по бокам чердака открыты; воздух должен свободно проходить через чердаки, чтобы предотвратить проблемы с образованием ледяной пробки, которая вызывает протечки;

* Если есть камин, проверьте его с помощью куска горящей газеты, чтобы убедиться, что он тянет;

* Прочитайте описание недвижимости в плане предложения и убедитесь, что оно соответствует тому, что вы видите во время прогулки.

Письменный список дефектов, составленный в ходе осмотра, известен как "punch list", и застройщик должен устранить эти дефекты до или после закрытия титула.  Если работы должны быть выполнены после закрытия сделки, то список работ и письменное обязательство застройщика устранить проблемы становятся частью документов о закрытии сделки и должны быть четко указаны как сохранившиеся после закрытия сделки.  Иногда застройщик может придерживаться позиции, что конкретный дефект, отмеченный покупателем, например, небольшая трещина в полу подвала, вообще не является дефектом, и в этом случае покупателю не помешает запросить письменное заявление от инженера или архитектора спонсора, подтверждающее, что дефект не является существенным.

В 1989 году в штате Нью-Йорк был принят закон о защите покупателей новых домов. Он известен как Закон об ограниченной гарантии торговцев жильем (General Business Law ' 777 - 777b) и, вкратце, он предусматривает, что продавец недавно построенного пятиэтажного дома или менее гарантирует дом в течение одного года от практически любых дефектов, в течение двух лет от дефектов механических систем дома (таких как отопление или водопроводная система) и в течение шести лет от структурных дефектов.  Закон содержит подробные положения о том, как покупатель должен направить письменное уведомление застройщику о дефектах; эти положения прописаны в плане предложения и должны строго соблюдаться, иначе от устранения дефекта можно отказаться.  Гарантия не распространяется на некоторые элементы, которые возникают обычно и считаются предметами технического обслуживания.  Типичным примером является небольшое количество гвоздей, выскочивших через листовую кладку, что вызвано нормальной осадкой здания. Домовладельцам следует внимательно ознакомиться с этими положениями.

Помимо чтения раздела плана предложения, в котором описывается физическое состояние здания, есть несколько вещей, которые покупатели могут сделать, чтобы быть информированными и защитить себя при покупке.  Один из них заключается в том, чтобы просто попросить спонсора и/или агента по продаже в письменной форме предоставить список известных ему или ей дефектов.  Еще одним очень хорошим источником информации о здании являются протоколы заседаний совета директоров.  Если потенциальный покупатель ознакомится с протоколами заседаний совета директоров, которые проходили в течение предыдущего года, то, скорее всего, будут описаны все существующие в здании дефекты.  Последний финансовый отчет может также содержать информацию о дефектах, например, фактическую или потенциальную стоимость определенного ремонта, в сносках бухгалтера.   Также полезно проверить отчет о размещенных нарушениях или обратиться в местный строительный отдел для получения актуального списка таких дефектов.

В существующих многоквартирных домах всегда есть необходимость в ремонте и обслуживании здания.

Покупателя не должна отпугивать необходимость проведения некоторых ремонтных работ, но он должен быть осведомлен о потенциально дорогом ремонте всего здания и знать, сколько такой ремонт может стоить.

Наиболее дорогостоящие проблемы в существующих зданиях связаны с дефектами фасадов.  Пойнтинг (ремонт раствора между кирпичами), ремонт крыши и лифта также стоят дорого.  Другие существенные проблемы включают необходимость модернизации сантехники (трубы со временем забиваются отложениями от воды и требуют замены), модернизации электрической системы, замены бойлера и значительного косметического ремонта.  Протоколы заседаний совета директоров, финансовые отчеты и беседы с членами совета директоров, агентами по продаже и спонсором могут раскрыть важные факты по этим вопросам.