Руководство по правам арендаторов жилых помещений

Типы жилья

В штате Нью-Йорк существует два вида регулирования арендной платы: контроль арендной платы и стабилизация арендной платы. Права отдельного арендатора будут частично зависеть от того, какие нормативные акты применяются, хотя в некоторых квартирах аренда может регулироваться несколькими законами. Хотя жильцы квартир, регулируемых арендной платой или субсидируемых государством, имеют особые права, многие правила и законы применяются как к нерегулируемым, так и к регулируемым квартирам. 

Чтобы узнать, является ли квартира регулируемой, обратитесь в Отдел жилищного строительства и обновления общин штата Нью-Йорк по адресу portal.hcr.ny.gov/app/ask.

Аренда регулируемого жилья

Контроль арендной платы 

Контроль арендной платы ограничивает размер арендной платы, которую владелец может взимать за квартиру, и ограничивает право владельца выселять жильцов. Программа контроля арендной платы распространяется на жилые дома, построенные до февраля 1947 года в муниципалитетах, которые не объявили о прекращении послевоенной чрезвычайной ситуации с арендным жильем. Контроль арендной платы все еще действует в Нью-Йорке и в некоторых районах округов Олбани, Эри, Нассау, Ренсселаер, Скенектади и Вестчестер.

Чтобы квартира находилась под контролем арендной платы, арендатор или законный наследник арендатора (например, член семьи, супруг или взрослый пожизненный партнер) должен проживать в ней непрерывно с 1 июля 1971 года (а в некоторых ситуациях - с 1 апреля 1953 года). Когда квартира с регулируемой арендной платой освобождается в Нью-Йорке или большинстве других населенных пунктов, она становится стабилизированной. В Нью-Йорке каждая квартира с регулируемой арендной платой имеет максимальную базовую арендную плату, которая корректируется каждые два года с учетом изменений в эксплуатационных расходах, но арендная плата арендаторов не может превышать максимальную собираемую арендную плату, которая корректируется ежегодно и основывается на среднем значении за последние пять лет распоряжений Совета по регулированию арендной платы для годичных договоров аренды или на 7,5% (в зависимости от того, что ниже). Арендаторы могут оспорить повышение арендной платы, если максимальная собираемая арендная плата до максимальной базовой арендной платы, взимаемой арендодателем, превышает законодательно регулируемую арендную плату, в здании имеются нарушения жилищного кодекса, расходы владельца не оправдывают повышение, или владелец не поддерживает основные услуги.

Ограничивает арендную плату, которую владелец может взимать за квартиру, и ограничивает право владельца выселять жильцов. 

Программа контроля арендной платы распространяется на жилые дома, построенные до февраля 1947 года в муниципалитетах, которые не объявили о прекращении послевоенной чрезвычайной ситуации с арендным жильем.

Стабилизация арендной платы 

В Нью-Йорке квартиры, как правило, находятся под стабилизацией арендной платы, если они являются таковыми:

• Квартира, которая не регулируется арендной платой в здании, построенном до 1 января 1974 года, с шестью или более квартирами;
• Бывшая квартира с регулируемой арендной платой, которая освободилась без законного преемника; 
• В здании с тремя и более квартирами, построенном или капитально отремонтированном 1 января 1974 года или после этой даты с использованием специальных налоговых льгот, таких как 421-a или J-51.

За пределами Нью-Йорка квартиры со стабилизированной арендной платой обычно находятся в зданиях с шестью и более квартирами, построенных до 1 января 1974 года.

Местные советы по регулированию арендной платы в Нью-Йорке, округах Нассау, Рокленд и Вестчестер раз в год устанавливают максимальные ставки повышения арендной платы, которые вступают в силу для договоров аренды на один или два года, начинающихся 1 октября или после 1 октября каждого года. Арендаторы квартир со стабилизированной арендной платой имеют право на необходимые основные услуги и продление аренды на тех же условиях, что и первоначальный договор аренды, и не могут быть выселены, кроме как на основаниях, разрешенных законом.

Начиная с 15 июня 2019 года, другие населенные пункты могут принимать собственные законы о стабилизации арендной платы, если населенный пункт объявляет чрезвычайную ситуацию с жильем.

Жилье, финансируемое государством 

Жилищная программа Митчелл-Лама предоставляет арендное и кооперативное жилье для жильцов со средним уровнем дохода по всему штату. Арендаторы должны соответствовать требованиям, предъявляемым к жилью, включая доход, размер семьи и размер квартиры, как для проектов Mitchell-Lama, финансируемых штатом, так и городом. 

Государственное жилье - это программа, финансируемая из федерального бюджета, в рамках которой органы власти штата разрабатывают и управляют государственными жилищными комплексами в соответствии с федеральными, государственными и местными законами и правилами. Арендаторы государственного жилья имеют право на административный процесс рассмотрения жалоб, проводимый местным жилищным органом, прежде чем их аренда может быть прекращена по причине.  Однако арендаторы могут быть привлечены к суду непосредственно за неуплату арендной платы без проведения административного слушания. 

Программа Section 8 Housing Assistance Payments - это федеральная программа субсидирования аренды и ипотеки, которая помогает соответствующим требованиям семьям с низким доходом или перемещенным лицам, пожилым гражданам и инвалидам получить жилье по всей стране. Семьи получают субсидию на аренду жилья, называемую платежом за жилищную помощь, или ипотечную субсидию на оплату покупки жилья, равную разнице между их долей в арендной плате (на основе их дохода) и одобренной арендной платой или ипотекой за единицу жилья. Для семей и отдельных лиц, имеющих право на получение помощи, действуют установленные законом ограничения по доходам.

Специальные виды жилья

• Владельцы и арендаторы парков домов на колесах и мобильных домов регулируются Законом о недвижимости § 233 ("Билль о правах владельцев мобильных домов"). Отдел по обновлению жилищного фонда и общин (DHCR) следит за соблюдением этого закона.
• Владельцы и арендаторы лофтов в Нью-Йорке руководствуются Законом о многоквартирном жилье, статья 7-C, за соблюдением которого следит Совет по лофтам Нью-Йорка.
• Владельцы и арендаторы жилых гостиниц в Нью-Йорке подчиняются закону о стабилизации арендной платы, исполнение которого обеспечивает DHCR.

Аренда

Договор аренды - это контракт между арендодателем и арендатором, содержащий условия аренды. Его нельзя изменить, пока он действует, если только обе стороны не согласны. Договоры аренды квартир, не стабилизированных по арендной плате, могут быть устными или письменными. Чтобы избежать споров, стороны могут пожелать заключить письменное соглашение. Сторона должна подписать договор аренды, чтобы быть связанной его условиями. Устная аренда на срок более одного года не может быть принудительно исполнена по закону (General Obligations Law § 5-701).

Как минимум, в договорах аренды должны быть указаны помещения, имена и адреса сторон, размер и сроки внесения арендной платы, срок аренды, условия найма, а также права и обязанности обеих сторон. Если законом не предусмотрено иное, арендодатель может сдавать жилье на таких условиях, которые согласованы сторонами. Любые изменения в договоре аренды должны быть парафированы обеими сторонами.

Арендаторы стабилизированной арендной платы в Нью-Йорке имеют право на получение от арендодателя полностью оформленной копии подписанного ими договора аренды в течение 30 дней после получения арендодателем договора аренды, подписанного арендатором. Должны быть указаны даты начала и окончания аренды. Арендаторы со стабилизированной арендной платой также должны получить подготовленное DHCR соглашение о стабилизации арендной платы, в котором кратко изложены их права по закону и содержится конкретная информация о том, как была рассчитана арендная плата.

Положения об аренде

В договоре аренды должны использоваться слова с общепринятым и повседневным значением, а также он должен быть четким и последовательным. Разделы договоров аренды должны быть снабжены соответствующими подписями, а шрифт должен быть достаточно крупным, чтобы его можно было легко прочитать. (General Obligations Law § 5-702; NY C.P.L.R. § 4544.)

Следующие положения аренды не допускаются:

• Освобождение арендодателей от ответственности за травмы людей или имущества, вызванные халатностью арендодателя, его сотрудников или агентов (General Obligations Law § 5-321);
• Отказ арендатора от права на суд присяжных в любом иске, поданном одной из сторон против другой стороны за телесные повреждения или ущерб имуществу (Real Property Law§ 259-c);
• Требование к арендаторам закладывать свою домашнюю мебель в качестве обеспечения арендной платы (Real Property Law § 231);
• Освобождение арендодателей от возмещения убытков в случае, если арендатор освобождает помещение до истечения срока аренды (Real Property Law § 227-e); 
• Отказ от гарантии пригодности для проживания (Закон о недвижимом имуществе § 235-b); и 
• Ограничение проживания арендатора с ближайшими родственниками и/или еще одним жильцом и детьми, находящимися на его иждивении (Закон о недвижимости § 235-f).

Если в договоре аренды указано, что арендодатель может взыскать гонорар адвоката и понесенные расходы, то арендатор автоматически имеет взаимное право взыскать и эти гонорары (Real Property Law § 234). Если суд признает, что договор аренды или любое условие аренды было неконституционным на момент его заключения, суд может отказать в принудительном исполнении договора аренды или данного условия (Real Property Law § 235-c).

Продление аренды

Продление договоров аренды, не регулируемых арендой 

Для квартир, не регулируемых арендной платой, арендодатель не обязан продлевать договор аренды. 

Договор аренды может содержать условие об автоматическом продлении. В таких случаях арендодатель должен заранее уведомить арендатора о существовании данного пункта за 15-30 дней до того, как арендатор должен уведомить арендодателя о намерении не продлевать договор аренды. (General Obligations Law § 5-905). 

Если арендодатель нерегулируемой единицы намерен продлить договор аренды с повышением арендной платы более чем на 5% или не намерен продлевать договор аренды, он должен заблаговременно направить письменное уведомление:

• Если вы прожили в своей квартире два или более лет, или если вы заключили договор аренды на два года, ваш арендодатель должен заблаговременно уведомить вас за 90 дней до повышения арендной платы или отказа в продлении договора аренды; 
• Если вы прожили в своей квартире более одного года, но менее двух лет, ваш арендодатель должен предупредить вас за 60 дней до повышения арендной платы или отказа в продлении договора аренды; или 
• Если вы прожили в своей квартире менее одного года или заключили договор аренды на срок менее одного года, ваш арендодатель обязан предупредить вас за 30 дней до повышения арендной платы или отказа от продления договора аренды.

Регулируемая возобновляемая аренда 

Арендаторы жилья со стабилизированной арендной платой имеют право на продление договора аренды на один или два года, который должен быть заключен на тех же условиях, что и предыдущий договор, если только изменения не предусмотрены конкретным законом или постановлением. Принятие арендодателем субсидии по Разделу 8 является одним из таких условий, которое должно быть сохранено при продлении договора аренды. Арендодатели могут отказать в продлении договора аренды со стабилизацией арендной платы только при определенных перечисленных обстоятельствах, например, когда арендатор не использует помещение в качестве основного места жительства. Для арендаторов стабилизированной арендной платы в Нью-Йорке арендодатель должен направить арендатору письменное уведомление о праве на продление договора по почте или лично в руки не более чем за 150 дней и не менее чем за 90 дней до истечения срока действующего договора аренды.

После получения уведомления о продлении договора у арендатора есть 60 дней на то, чтобы согласиться. Если арендатор не принимает предложение о продлении договора в течение установленного срока, арендодатель может отказаться от продления договора и добиваться выселения арендатора в судебном порядке. Если арендатор принимает предложение о продлении договора, у арендодателя есть 30 дней, чтобы вернуть арендатору полностью оформленный договор аренды.

Арендаторы на месяц 

Арендаторы, не регулируемые арендой, которые не имеют договоров аренды и платят арендную плату ежемесячно, называются арендаторами "месяц в месяц". Арендаторы, которые остаются до окончания срока действия договора аренды, рассматриваются как арендаторы "месяц в месяц", если арендодатель принимает арендную плату (Real Property Law § 232-c).

Договор аренды "месяц в месяц" может быть расторгнут любой из сторон. Если арендодатель планирует расторгнуть договор, он должен направить уведомление в те же сроки, что и при расторжении нерегулируемых договоров аренды (как описано на предыдущей странице). За пределами Нью-Йорка арендатор должен уведомить о расторжении договора аренды за один месяц. 

Арендодатели не обязаны объяснять причины прекращения договора аренды, они должны лишь уведомить о том, что это так, и что отказ освободить помещение приведет к процедуре выселения. Такое уведомление не позволяет арендодателю автоматически выселить арендатора. Арендодатель может повысить арендную плату для арендатора, снимающего жилье по принципу "месяц в месяц", с согласия арендатора. Однако если арендатор не дает согласия, арендодатель может расторгнуть договор аренды, направив соответствующее уведомление. (Закон о недвижимости § 232-a и § 232-b).

Аренда

Арендные платежи 

Когда арендная плата за квартиру не регулируется, арендодатель может взимать любую арендную плату, согласованную сторонами. Если квартира подлежит регулированию арендной платы, первоначальная арендная плата и последующие повышения арендной платы устанавливаются законом и могут быть оспорены арендатором в любое время. Однако взыскание переплаты за аренду ограничено четырьмя или шестью годами, предшествующими подаче жалобы, в зависимости от времени подачи жалобы.

Плата за просрочку 

Арендная плата может считаться просроченной только в том случае, если она получена более чем через пять дней после наступления срока платежа. Максимальная сумма, которую может взимать арендодатель в качестве пени за просрочку, составляет 50 долларов или 5% от ежемесячной арендной платы, в зависимости от того, что меньше (Real Property Law § 238-a). 

Арендаторы могут использовать непредоставление арендодателем такого уведомления в качестве аргумента защиты в деле о неуплате арендной платы. 

Поступления 

Арендодатели должны предоставлять арендаторам письменную квитанцию при оплате аренды наличными, денежным переводом, кассовым чеком или в любой другой форме, кроме личного чека арендатора. Арендаторы, оплачивающие аренду личным чеком, могут письменно запросить у арендодателя квитанцию об оплате аренды. В квитанции должны быть указаны дата платежа, сумма, период, за который была внесена арендная плата, и номер квартиры. Квитанция должна быть подписана лицом, получившим платеж, с указанием его должности. (Закон о недвижимом имуществе § 235-e). После того, как арендатор один раз потребует квитанцию, арендодатель обязан предоставлять квитанцию каждый месяц. Арендодатель также должен хранить доказательства получения наличных денег за аренду в течение 3 лет.

Повышение арендной платы

Повышение арендной платы за нерегулируемые квартиры 

Если арендодатель нерегулируемой квартиры намерен повысить арендную плату более чем на 5%, он должен направить предварительное письменное уведомление за 30, 60 или 90 дней в зависимости от срока проживания арендатора (см. раздел "Продление договора аренды").

Повышение арендной платы за регулируемые квартиры 

Максимальное повышение арендной платы для квартир со стабилизированной арендой устанавливается каждый год местными советами по регулированию арендной платы.

Арендодателям больше не разрешается повышать арендную плату за регулируемую аренду на 20%, когда она становится вакантной ("бонус за вакансию"). Соответствующий "бонус за долголетие" (когда выезжающий арендатор прожил в квартире восемь лет или более) также запрещен. 

Кроме того, в большинстве случаев арендодателям больше не разрешается выводить квартиру из-под регулирования арендной платы, когда арендная плата превышает "порог высокой арендной платы" и квартира становится свободной. Кроме того, дерегулирование больше не допускается в большинстве случаев, если арендатор считается "высокодоходным". (Существует небольшое количество исключений из запретов на дерегулирование высокой арендной платы и высокого дохода для некоторых новых зданий, которые получают налоговые льготы). 

Квартиры, которые были дерегулированы до 14 июня 2019 года, будут продолжать оставаться таковыми. 

Арендаторы должны проверить свою историю арендной платы, чтобы потенциально оспорить как отмену регулирования их квартиры, так и арендную плату, взимаемую в настоящее время. Чтобы проверить историю аренды, позвоните в Управление по аренде по телефону 1-833-499-0343 или посетите portal.hcr.ny.gov/app/ask.

Другие запросы, например, связанные с арендой, услугами и повышением арендной платы, можно направлять в Rent Connect по адресу https://rent.hcr.ny.gov/RentConnect/Welcome.

Существенные улучшения в квартирах, регулируемых арендой:

Капитальные ремонты (КМР) 

При проведении определенных видов капитального ремонта (MCI) в масштабах всего здания, от которого выигрывают все жильцы дома (например, замена бойлера или сантехники), арендодатель может подать заявление в DHCR на повышение арендной платы для своих жильцов, проживающих на условиях стабилизации арендной платы.  Сумма, на которую арендодатель может повысить арендную плату арендаторов в связи с MCI, теперь ограничена 2% от текущей арендной платы в год, и обратной силы не имеет. Этот лимит применяется к еще не собранным повышениям MCI, которые были утверждены после 16 июня 2012 года. Кроме того, повышение MCI теперь носит временный характер и будет исключено из арендной платы арендаторов через 30 лет.

Повышение MCI не может быть добавлено к вашей арендной плате, если в вашем здании имеются какие-либо "опасные" или "непосредственно опасные" нарушения. Ваш домовладелец должен устранить эти нарушения до получения разрешения государственных регулирующих органов на проведение MCI. 

Увеличение MCI не допускается, если менее 35% квартир в здании регулируется арендной платой.

Индивидуальное благоустройство квартир (IAI)

Арендодателям также разрешается повышать арендную плату за улучшения, произведенные в отдельных квартирах (например, новое напольное покрытие, новые светильники или другие улучшения). Как правило, такие улучшения производятся, пока помещение пустует, но могут быть произведены и в занимаемых помещениях с письменного согласия арендатора.  Чтобы повысить арендную плату из-за IAI, арендодатель должен сделать фотографии до и после, вести постоянный учет улучшений и представить документацию в штат. 

Сумма, на которую арендодатель может увеличить арендную плату, определяется тем, сколько стоят улучшения. 

• В зданиях, содержащих более 35 квартир, арендодатель может взыскать постоянное повышение арендной платы, равное 1/180 части стоимости улучшения (максимум $83,33). 
• В домах, содержащих 35 квартир или менее, арендодатель может взимать постоянное повышение арендной платы, равное 1/168 части стоимости IAI (максимум $89,29). 

Прежде чем арендодатель сможет добиться повышения арендной платы в связи с IAI, он должен сначала устранить все "опасные" или "немедленно опасные" нарушения в квартире. 

Для занятых квартир письменное согласие арендатора должно быть оформлено в форме DHCR.  
Арендодатель должен использовать лицензированных подрядчиков, не связанных общей собственностью между подрядчиком и арендодателем, для выполнения любой работы, которую он намерен считать IAI. 

Арендодатель может заявить не более трех IAI за 15-летний период, общая сумма расходов, подлежащих расчету для повышения арендной платы, не может превышать $15 000. IAI являются временными и должны быть удалены из вашей аренды по истечении 30 лет.

Арендодатель также может повысить арендную плату в связи с тяжелыми условиями или увеличением расходов на оплату труда.

Освобождения от повышения арендной платы 

Арендаторы, которые являются пожилыми людьми (62 года или старше) или инвалидами и проживают в квартирах, регулируемых арендной платой, с налоговым кредитом на жилье с низким доходом (LIHTC), ограниченным дивидендом, перепланировкой, корпорацией Фонда развития жилищного строительства (HDFC) или кооперативами и квартирами Митчелл-Лама, могут получить определенные освобождения от повышения арендной платы. Арендаторы могут определить, имеют ли они право на освобождение от повышения арендной платы для пожилых граждан (SCRIE) или освобождение от повышения арендной платы для инвалидов (DRIE), позвонив в Департамент финансов Нью-Йорка по телефону (212) 639-9675 или посетив центр, расположенный по адресу: 66 John Street, 3rd Floor, New York, NY 10038. Для получения заявлений SCRIE/DRIE на квартиры HDFC или Mitchell-Lama обращайтесь в Департамент сохранения и развития жилищного фонда Нью-Йорка (HPD) по телефону (212) 863-8494. Арендаторы в других частях штата Нью-Йорк могут обратиться в DHCR для определения своего права на участие в программе.

Повышение арендной платы для арендаторов с контролем арендной платы 

В прошлом арендодатели могли ежегодно повышать арендную плату для арендаторов с контролем арендной платы до 7,5% в дополнение к плате за передачу топлива (плюс повышение MCI и/или IAI). 

Теперь арендодатель имеет право повышать арендную плату арендатора, находящегося под контролем, в среднем на пять последних годовых повышений арендной платы, произведенных Советом по регулированию арендной платы при продлении договора аренды на один год, или на 7,5% (в зависимости от того, что меньше). 

Арендодатели больше не могут взимать плату за топливо с арендаторов, контролирующих арендную плату.

Если вы считаете, что ваш домовладелец не соблюдает закон, касающийся повышения арендной платы, вы можете подать жалобу в Департамент штата Нью-Йорк по обновлению домов и общин на сайте hcr.ny.gov.

Льготная арендная плата 

Для арендаторов со стабилизированной арендной платой, платящих арендную плату ниже регулируемой законом (так называемая льготная арендная плата), арендодатель больше не имеет права отменить ее и поднять арендную плату до более высокой регулируемой законом арендной платы. Это означает, что ваш арендодатель не может повысить вашу льготную арендную плату больше, чем на процент, установленный Советом по регулированию арендной платы, плюс любые сборы за MCI или IAI, если они применяются.

В договоре аренды должна быть указана ваша законная арендная плата, а если у вас есть льготная арендная плата, то она может быть указана в разделе договора аренды, который гласит: "Взимается более низкая арендная плата, если таковая имеется".

Завышение арендной платы 

В Нью-Йорке и некоторых населенных пунктах округов Нассау, Рокленд и Вестчестер, где действуют законы о стабилизации или контроле арендной платы, арендодатель не имеет права взимать арендную плату больше, чем регулируемая законом. Арендодатели должны зарегистрировать каждую квартиру со стабилизированной арендной платой в DHCR и ежегодно предоставлять арендаторам копию регистрационного заявления. Арендаторы также могут получить копию истории арендной платы за свою квартиру непосредственно в DHCR. Арендатор также может иметь право на взыскание процентов, а также разумных расходов и гонорара адвоката за переплату после 14 июня 2019 года.

Как правило, штраф за завышение арендной платы составляет сумму, которую собственник собрал сверх регулируемой законом арендной платы, плюс начисленные проценты. В случае умышленного завышения арендодатель обязан выплатить штраф в трехкратном размере от суммы завышения. На арендодателя возлагается бремя доказывания того, что завышение платы не было умышленным. Арендаторы, считающие, что с них взимается завышенная плата, должны обратиться в DHCR и/или к адвокату.

Арендная плата Страховые депозиты

В начале срока аренды все арендаторы могут быть обязаны предоставить арендодателю гарантийный залог, но его размер не должен превышать месячную арендную плату. Ограничение в один месяц означает, что арендодатель не может требовать арендную плату за последний месяц и гарантийный депозит. Однако, если договор аренды продлевается на большую сумму или арендная плата увеличивается в течение срока действия договора, арендодателю разрешается взыскать с арендатора дополнительные деньги, чтобы довести размер гарантийного депозита до новой месячной арендной платы. Арендодатели, независимо от количества единиц жилья в здании, должны рассматривать депозиты как трастовые фонды, принадлежащие их арендаторам, и они не могут смешивать депозиты со своими собственными деньгами.

Арендодатели зданий с шестью и более квартирами должны помещать все гарантийные депозиты на счет в нью-йоркском банке, получая проценты по преобладающей ставке. Каждый арендатор должен быть письменно проинформирован о названии и адресе банка и сумме депозита. Арендодатели имеют право взимать ежегодные административные расходы в размере 1% от суммы депозита. Все остальные проценты, полученные по вкладам, принадлежат арендатору. Арендаторам должен быть предоставлен выбор: выплачивать эти проценты ежегодно, применять их к арендной плате или выплачивать в конце срока аренды. Если в доме менее шести квартир, арендодатель, который добровольно размещает гарантийные депозиты на процентном банковском счете, также должен следовать этим правилам.

Например: Арендатор вносит гарантийный депозит в размере $1,000. Арендодатель размещает депозит на процентном банковском счете, выплачивая 1,5%. В конце года на счет будут начислены проценты в размере $15,00. Арендатор имеет право на $5.00, а арендодатель может удержать $10.00, 1% от суммы депозита, в качестве административного сбора.

Арендодатель может использовать гарантийный депозит в качестве возмещения любой неоплаченной арендной платы или разумной стоимости ремонта сверх нормального износа, если арендатор нанес ущерб квартире.

Возврат страхового депозита - нерегулируемые помещения

Для жильцов, проживающих в квартирах, которые не стабилизированы или не контролируются по арендной плате, арендодатель должен вернуть залог в течение 14 дней после выезда жильца. 

Если арендодатель берет деньги из гарантийного депозита на возмещение ущерба, он должен предоставить детализированную "квитанцию" с описанием ущерба и его стоимости. Если арендодатель не предоставит эту квитанцию в течение 14 дней после выезда арендатора, он должен вернуть весь гарантийный депозит, независимо от наличия или отсутствия ущерба. 

Арендаторы, планирующие съехать, могут попросить своего арендодателя осмотреть квартиру (или съемный дом, или другой вид аренды жилья) до даты выезда. Они должны разрешить арендатору присутствовать во время проверки. В ходе такой проверки арендодатель должен сообщить арендатору, что необходимо исправить или убрать. После этого у арендатора есть возможность устранить все проблемы, чтобы арендодатель не смог удержать часть или весь залоговый депозит. 

Если арендодатель намеренно нарушает этот закон, арендатор может иметь право на получение удвоенной суммы гарантийного депозита. 

Примечание: В настоящее время эти законы распространяются только на арендаторов жилья, не регулируемого арендной платой. Для квартир, регулируемых арендной платой, арендодатель обязан вернуть залог арендатору за вычетом всех законных удержаний в конце срока аренды или в течение разумного времени после этого, независимо от того, просит ли арендатор вернуть залог. После освобождения арендатор должен оставить квартиру в чистом состоянии, вынести все личные вещи и мусор из квартиры, а также произвести необходимый мелкий ремонт.

Наш офис может помочь вам вернуть залог за аренду. Чтобы обратиться за помощью, просто подайте форму жалобы на обеспечение арендной платы: Офис генерального прокурора штата Нью-Йорк Бюро по борьбе с мошенничеством и защите прав потребителей. Вы можете получить доступ к этой форме по адресу formsnym.ag.ny.gov/OAGOnlineSubmissionForm/faces/OAGRSHome.

Продажа здания

Если здание продается, арендодатель должен в течение пяти дней передать все гарантийные депозиты новому владельцу или вернуть их арендаторам. Арендодатели должны уведомить арендаторов заказным или сертифицированным письмом об имени и адресе нового владельца.

Покупатели зданий со стабилизированной арендной платой несут прямую ответственность перед арендаторами за возврат гарантийных депозитов и любых процентов. Эта ответственность существует независимо от того, получил ли новый владелец залоговые депозиты от прежнего арендодателя или нет.

Покупатели зданий с регулируемой арендной платой или зданий, содержащих шесть или более квартир, в которых арендаторы заключили письменные договоры аренды, несут прямую ответственность перед арендаторами за возврат гарантийных депозитов и процентов в случаях, когда покупатель "фактически знал" о наличии гарантийных депозитов. Закон конкретно определяет, когда новый владелец считается имеющим "фактические сведения" о залоговых депозитах (General Obligations Law, Article 7, Title 1).

При возникновении проблем, связанных с гарантийными депозитами, арендаторы должны сначала попытаться решить их с арендодателем, прежде чем предпринимать другие действия. Если спор не удается разрешить, жильцы могут обратиться в ближайшее местное отделение Генерального прокурора, список которых приведен в конце этой брошюры.

Если здание продается, арендодатель обязан в течение пяти дней передать все гарантийные депозиты новому владельцу или вернуть их арендаторам. 

Арендодатели должны уведомить арендаторов заказным или сертифицированным письмом об имени и адресе нового владельца.

Наследование или прекращение аренды

Субаренда или переуступка прав аренды

Субаренда и переуступка - это способы передачи законного интереса арендатора в квартире другому лицу. Вот различия между ними.

Субаренда 

Сдача в субаренду означает, что арендатор временно покидает квартиру и, следовательно, передает менее чем всю долю в квартире. Арендатор, сдающий квартиру в субаренду, называется основным арендатором, а лицо, временно арендующее помещение, - субарендатором.

Арендаторы в домах с тремя и менее квартирами не имеют права сдавать жилье в субаренду. Они могут попросить арендодателя сдать квартиру в субаренду, но арендодатель не обязан соглашаться. Если арендодатель необоснованно отказывает в согласии на субаренду, единственным средством защиты арендатора является расторжение договора аренды после уведомления арендодателя за 30 дней.

Арендаторы в домах с четырьмя и более квартирами имеют право сдавать квартиру в субаренду с предварительного согласия арендодателя. Любое положение договора аренды, ограничивающее право арендатора на субаренду, является недействительным в соответствии с общественным порядком. Если арендодатель дает согласие на субаренду, арендатор остается ответственным перед арендодателем по обязательствам, предусмотренным договором аренды, включая всю будущую арендную плату. Если арендодатель отказывает в субаренде на разумных основаниях, арендатор не может сдавать помещение в субаренду, и арендодатель не обязан освобождать арендатора от договора аренды. Если арендодатель отказывает в субаренде на необоснованных основаниях, арендатор все равно может сдать квартиру в субаренду. В случае судебного разбирательства арендатор может взыскать судебные издержки и гонорар адвоката, если судья постановит, что арендодатель отказал в субаренде недобросовестно (Закон о недвижимом имуществе § 226-b(2)).

Эти шаги должны быть выполнены арендаторами, желающими сдать квартиру в субаренду:

1. Арендатор должен направить письменный запрос арендодателю заказным письмом с уведомлением о вручении. Запрос должен содержать следующую информацию: (a) срок субаренды; (b) имя, домашний и рабочий адрес предлагаемого субарендатора; (c) причина субаренды; (d) адрес арендатора на время субаренды; (e) письменное согласие любого соарендатора или гаранта; и (f) копия предлагаемой субаренды вместе с копией договора аренды арендатора, если таковой имеется.
2. В течение десяти дней после отправки этого запроса арендодатель может запросить у арендатора дополнительную информацию. Любой запрос о предоставлении дополнительной информации не может быть чрезмерно обременительным.
3. В течение 30 дней после отправки по почте запроса арендатора о субаренде или в течение 30 дней после запроса арендодателем дополнительной информации, в зависимости от того, что наступит позже, арендодатель должен отправить арендатору уведомление о согласии или, если в согласии отказано, о причинах отказа. Невысылка арендодателем такого письменного уведомления считается согласием на субаренду (Real Property Law § 226-b(2)).

Дополнительные требования ограничены для арендаторов со стабилизированной арендной платой:

• Арендная плата, взимаемая с субарендатора, не может превышать стабилизированную арендную плату, плюс 10% надбавка, выплачиваемая арендатору за субаренду с мебелью. Кроме того, стабилизированная арендная плата, выплачиваемая владельцу, действующая только в течение срока субаренды, может быть увеличена на "надбавку за субаренду", которая устанавливается Советом по регулированию арендной платы. Субарендатор, которому выставлен завышенный счет, может подать жалобу в DHCR или подать иск в суд на основного арендатора, чтобы взыскать завышенный счет плюс проценты, гонорары адвокатов и тройное возмещение убытков в соответствующих случаях (9 NYCRR § 2525.6(e));
• Основной арендатор должен доказать, что квартира все время использовалась в качестве основного места жительства, и должен продемонстрировать намерение вновь занять ее по окончании срока субаренды; и
• Основной арендатор, а не субарендатор, сохраняет права на возобновление аренды и любые права, возникающие в результате преобразования кооператива. Срок субаренды может превышать срок аренды основного арендатора. Арендатор не может сдавать квартиру в субаренду более чем на два года в течение любого четырехлетнего периода (Закон о недвижимости § 226-b; 9 NYCRR § 2525.6). Частые или длительные периоды субаренды могут стать основанием для арендодателя добиваться владения стабилизированным жильем на основании не основного места жительства (9NYCRR § 2520.6(u)).

Назначение аренды 

Уступка означает, что арендатор передает всю долю в договоре аренды квартиры другому лицу и навсегда освобождает помещение. Право на переуступку договора аренды гораздо более ограничено, чем право на субаренду. Сдача в субаренду или переуступка, не соответствующая требованиям закона, может стать основанием для выселения.

Арендатор не может переуступить договор аренды без письменного согласия арендодателя. Арендодатель может отказать в согласии без причины. Если арендодатель обоснованно отказывает в согласии, арендатор не может переуступить права и не имеет права на освобождение от договора аренды. Если арендодатель необоснованно отказывает в согласии, арендатор имеет право на освобождение от договора аренды в течение 30 дней с момента передачи запроса арендодателю (Real Property Law § 226-b(1)).

Совместное использование квартир 

Арендодатель не имеет права ограничивать занятие квартиры только указанным в договоре аренды арендатором или этим арендатором и ближайшими родственниками. Если в договоре аренды указан только один арендатор, этот арендатор может делить квартиру с ближайшими родственниками, одним дополнительным жильцом и детьми, находящимися на иждивении жильца, при условии, что арендатор или супруг/супруга арендатора занимают помещение в качестве основного места жительства. Если в договоре аренды указано более одного арендатора, эти арендаторы могут делить свою квартиру с ближайшими родственниками; и если один из арендаторов, указанных в договоре, съезжает, его может заменить другой жилец и дети, находящиеся на его иждивении. По крайней мере, один из арендаторов, указанных в договоре аренды, или супруг/супруга этого арендатора должны занимать общую квартиру в качестве основного места жительства.

Арендатор обязан сообщить арендодателю имя любого жильца в течение 30 дней с момента вселения жильца в квартиру или 30 дней с момента запроса арендодателем этой информации. Если арендатор, указанный в договоре аренды, съезжает, оставшийся жилец не имеет права продолжать занимать жилье без прямого согласия арендодателя.

Арендодатели могут ограничить общее количество людей, проживающих в квартире, чтобы соблюсти установленные законом нормы переполненности (Real Property Law § 235-f).

Права наследования аренды 

Члены семьи, проживающие в квартире, на которую не распространяется контроль арендной платы, стабилизация арендной платы или другое жилье, регулируемое нормативным соглашением, как правило, не имеют права наследовать арендатора, который умирает или навсегда покидает помещение. Права члена семьи, проживающего в квартире с регулируемой арендной платой или стабилизированной арендной платой, на смену умершему или окончательно покинувшему квартиру постоянному жильцу регулируются правилами DHCR. Согласно этим правилам, "член семьи" определяется как муж, жена, сын, дочь, пасынок, падчерица, отец, мать, отчим, мачеха, брат, сестра, дедушка, бабушка, внук, внучка, тесть, теща, зять или невестка арендатора; или любое другое лицо, проживающее с арендатором в квартире в качестве основного жильца, которое может доказать эмоциональные и финансовые обязательства и взаимозависимость с арендатором (9 NYCRR § 2520.6(o)(2)).

Минимальное место жительства - Член семьи может наследовать права зарегистрированного арендатора в случае его постоянного отъезда или смерти, при условии, что член семьи проживал с таким основным резидентом либо

(1) не менее двух лет (один год в случае пожилых людей и инвалидов), или 

(2) с начала аренды или отношений, если срок аренды или отношений был менее двух лет - или один год, в случае пожилых людей и арендаторов, живущих с инвалидностью (9 NYCRR § 2523.5).

Минимальные требования к проживанию не будут считаться прерванными в течение периода, когда "член семьи" временно переезжает из-за того, что он или она проходит действительную военную службу, учится на дневном отделении, не проживает в резиденции по решению суда, временно переезжает для работы, находится в больнице; или по другим разумным причинам.

Чтобы убедиться, что арендодатель знает обо всех проживающих в квартире лицах, которые могут иметь право наследования или защиту от выселения, арендатор может подать арендодателю уведомление с перечнем всех дополнительных жильцов (9 NYCRR § 2523.5(b)(2)). Арендодатель может запросить у арендатора, но не чаще одного раза за любой двенадцатимесячный период, имена всех лиц, проживающих в квартире.

Оставшиеся члены семьи, проживающие в финансируемом государством жилье (например, в общественном жилом комплексе, квартире, принадлежащей местному муниципалитету, или в квартире, где основной арендатор получал помощь по программе Section 8 Rental Assistance), в случае смерти или выезда зарегистрированного арендатора, также могут иметь право наследования аренды этого арендатора и/или субсидии на аренду. Члены семьи, желающие получить право наследования в таких обстоятельствах, должны проверить применимые федеральные и муниципальные правила и правила местного управления государственного жилья, чтобы определить, отвечают ли они требованиям правомочности. Согласно федеральным правилам, лица, утверждающие, что они являются оставшимися членами семьи арендатора, имеют право на слушание жалобы до выселения, если они могут обоснованно заявить о своем статусе.

Прекращение аренды 

Если вы покидаете свою квартиру или другое съемное жилье до окончания срока действия договора аренды, ваш арендодатель должен приложить добросовестные усилия, чтобы заполнить освободившееся место. Если арендодатель находит нового арендатора, и арендная плата нового арендатора равна или выше вашей арендной платы, ваш договор считается расторгнутым, и вы больше не несете ответственности за аренду.

Пенсионеры или лица, живущие с инвалидностью Расторжение договора аренды

Арендаторы, их супруги или проживающие с ними иждивенцы, которым 62 года или больше, или которым исполнится 62 года в течение срока аренды, или которые живут с инвалидностью, как определено в Исполнительном законе 292 (21); имеют право расторгнуть договор аренды, если:

• Врач подтвердил, что они больше не могут по медицинским причинам жить самостоятельно и переедут в дом члена семьи; или
• Они переезжают в учреждение по уходу за взрослыми, учреждение здравоохранения, субсидируемое жилье с низким или умеренным доходом или другое жилье для пожилых людей или людей с ограниченными возможностями. Закон о недвижимости §227-a(1).

После получения уведомления о намерении арендатора переехать в один из вышеуказанных объектов, арендодатель должен освободить арендатора от обязанности платить арендную плату за остаток срока аренды и скорректировать любые платежи, сделанные заранее.

Письменное уведомление должно содержать:

• Дата расторжения договора: Закон гласит, что дата расторжения договора должна наступить не ранее чем через тридцать дней после даты, на которую приходится очередной арендный платеж (после вручения уведомления). Уведомление считается доставленным через пять дней после отправки. Например: если уведомление арендодателю было отправлено по почте 5 апреля, оно считается полученным 10 апреля. Поскольку следующий арендный платеж (после 10 апреля) должен быть внесен 1 мая, самая ранняя дата прекращения аренды наступит 1 июня;
• справка от врача о том, что человек больше не может жить самостоятельно по медицинским причинам; и
• Для пожилых людей, расторгающих договор аренды, уведомление должно сопровождаться нотариально заверенным заявлением от члена семьи о том, что пожилой человек является родственником и будет проживать в своем доме не менее шести месяцев, если ожидается зачисление, с документами о предстоящем зачислении или зачислении в одно из вышеперечисленных учреждений (Real Property Law § 227-a(2)(a).  

Для лиц, живущих с инвалидностью, уведомление не обязательно дополнительно сопровождать нотариально заверенным заявлением члена семьи. (Закон о недвижимом имуществе § 227-a(2)(b).

Любой, кто препятствует выносу арендатором или супругом арендатора личных вещей, одежды, мебели или другого личного имущества из освобождаемого помещения, будет виновен в правонарушении (Real Property Law § 227-a(3)).

Владельцы или арендодатели объекта, в который пожилой человек или человек с ограниченными возможностями имеет право переехать после расторжения договора аренды, должны уведомить такого арендатора в заявлении о приеме о правах арендатора по закону (Real Property Law §227-a(3-a)).

Во всех квартирах с контролируемой арендной платой и в квартирах со стабилизированной арендной платой за пределами Нью-Йорка пожилой человек не может быть выселен для целей заселения собственником. В Нью-Йорке арендодатель может выселить пожилого человека с этой целью только в том случае, если арендатору предоставлена равноценная или лучшая квартира за такую же или более низкую арендную плату в соседнем районе. (9 NYCRR § 2524.4; 9 NYCRR § 2504.4; NYC Admin. Code § 26408(b)(1)).

Прекращение аренды военного персонала

Лица, поступающие на действительную военную службу, могут расторгнуть договор аренды жилья, если:

• Договор аренды был заключен военнослужащим до поступления на действительную службу; и
• Арендованные помещения были заняты участником или его иждивенцами.

Любой такой договор аренды может быть расторгнут путем письменного уведомления арендодателя в любое время после начала военной службы. Расторжение договора аренды, требующего ежемесячных платежей, вступает в силу только через 30 дней после первой даты, когда должна быть внесена следующая арендная плата (NY Military Law § 310).

Жертвы домашнего насилия Расторжение договора аренды 

Арендатор или член семьи арендатора, который является жертвой домашнего насилия и обоснованно опасается возможного дальнейшего домашнего насилия, оставаясь в своей квартире, может расторгнуть договор аренды, отправив арендодателю уведомление о том, что он уходит. Уведомление должно быть отправлено как минимум за 30 дней до того, как арендатор намерен покинуть квартиру, и в нем должно быть указано, что арендатор или член семьи арендатора подвергся домашнему насилию и обоснованно считает, что арендатор или член семьи арендатора не может безопасно оставаться в квартире в результате домашнего насилия. В течение 25 дней после отправки уведомления арендатор должен предоставить документы, подтверждающие, что арендатор или член семьи является жертвой домашнего насилия. Документы могут включать приказ о защите, жалобу в правоохранительные органы о домашнем насилии, запись из медицинского учреждения о лечении, связанном с домашним насилием, или письменное подтверждение от квалифицированной третьей стороны, что арендатор или член семьи сообщил о домашнем насилии. Арендодатель обязан хранить всю документацию и информацию о домашнем насилии в тайне, а намеренное нарушение грозит арендодателю штрафами и присуждением компенсации за ущерб. Арендатор должен освободить квартиру от всех жильцов, если только в договоре аренды не прописаны другие лица, в этом случае они имеют право остаться. (Real Property Law § 227-c).

Выселение 

Арендатор, заключивший договор аренды, защищен от выселения в течение срока аренды до тех пор, пока он не нарушает существенных положений договора аренды или местных жилищных законов и кодексов. Как для регулируемых, так и для нерегулируемых квартир, арендодатели должны направить официальное уведомление о своем намерении получить законное владение квартирой.

Арендатор никогда не должен игнорировать юридические документы; уведомление о выселении может быть отправлено, если арендатор не явился в суд для ответа на судебные документы (петицию), отправленные арендодателем.

Допустимые причины для выселения, несмотря на наличие договора аренды 

Если арендатор не освободит помещение к определенной дате после уведомления арендодателя, арендодатель может начать процедуру выселения посредством: (а) упрощенного судебного разбирательства по неуплате для выселения арендатора, который не платит оговоренную арендную плату в установленный срок, и взыскания задолженности по арендной плате; или (б) упрощенного судебного разбирательства по выселению, если арендатор существенно нарушает существенные обязательства по договору аренды (например, использует помещение для незаконных целей, совершает или допускает нарушения) или остается на срок аренды без разрешения. (Real Property Actions and Proceedings Law (RPAPL § 711)).

Арендодатели квартир с регулируемой арендной платой могут быть обязаны получить разрешение от DHCR перед началом судебного разбирательства по поводу владения, например, если владелец хочет снести здание. Если арендатор не платит арендную плату, создает неудобства, наносит ущерб квартире или зданию, или совершает другие противоправные действия, собственник может обратиться непосредственно в суд.

Ваш арендодатель не может привлечь вас к суду за неуплату арендной платы, если он не направил вам письменное "требование о выплате арендной платы" за 14 дней.

Защита арендатора при выселении 

Арендатор может быть выселен на законных основаниях только после того, как арендодатель обратился в суд и получил решение о владении; и только шериф, маршал или констебль может исполнить ордер на выселение арендатора, выданный судом. 

Арендодатели не имеют права брать закон в свои руки и выселять арендатора с применением силы или незаконных средств. Например, арендодатель не может применять угрозы насилия, изымать имущество арендатора, запирать его в квартире или умышленно прекращать предоставление основных услуг, таких как водоснабжение или отопление. 

При выселении арендатора арендодатель должен предоставить арендатору разумное количество времени для вывоза всего имущества. Арендодатель не имеет права удерживать личные вещи или мебель арендатора (RPAPL §749; Real Property Law § 235).

Пока вас не выселят (т.е. шериф или маршал не выдадут ордер на выселение), дело о неуплате может быть закрыто, если вы выплатите всю причитающуюся арендную плату. 

В случае неуплаты вы можете быть выселены только за неуплату арендной платы. Вы не можете быть выселены за неуплату других платежей (таких как штрафы за просрочку, судебные издержки или любые другие "дополнительные" платежи).

Если вы проиграли дело о жилье и судья вынес решение о вашем выселении, вы можете попросить суд дать вам до одного года на переезд, если сможете доказать, что не можете найти аналогичную квартиру в том же районе. Это зависит от усмотрения судьи. Судья примет во внимание состояние вашего здоровья, наличие у вас детей, посещающих школу, трудности для арендодателя, если вы останетесь, и любые другие жизненные обстоятельства, которые могут повлиять на вашу способность переехать. Вас могут обязать продолжать платить арендную плату за оставшиеся месяцы.

Новые законы усиливают защиту жильцов от выселения в отместку и ужесточают наказание для домовладельцев, которые незаконно выселяют жильцов из своих домов.

Арендатор, выселенный из квартиры насильственным или незаконным образом, может возместить тройной ущерб в судебном процессе против арендодателя. Арендодатели, которые используют незаконные методы, чтобы заставить арендатора переехать, также подлежат как уголовному, так и гражданскому наказанию. Кроме того, арендатор может иметь право на восстановление права на проживание (RPAPL 768; RPAPL § 853; NYC Admin. Code § 26-523, § 26-521).

В некоторых ситуациях, связанных с выселением, действуют дополнительные правила. В Нью-Йорке арендодатель не имеет права выселить жильца квартиры со стабилизированной арендной платой для целей заселения собственником, если жилец или супруг жильца является пожилым человеком, инвалидом или проживает в квартире 15 лет и более, если только арендодатель не предоставляет равноценную или лучшую квартиру за ту же или более низкую арендную плату в соседнем районе (NYC Admin Code 26-511(9). В квартирах с регулируемой арендной платой по всему штату и в квартирах со стабилизированной арендной платой за пределами Нью-Йорка домовладелец не имеет права выселять пожилого гражданина, инвалида или любое лицо, проживающее в квартире в течение 15 лет или более для целей заселения владельцем (NYC Admin. Code § 26-408(b) (1)).

Напоминание: Если вас выселяют из квартиры, нелишним будет проконсультироваться с адвокатом. В штате Нью-Йорк существует множество бесплатных юридических служб, которые могут представлять интересы жильцов, имеющих право на их услуги. Проверьте lawhelp.org. Генеральная прокуратура не может предоставлять прямые юридические консультации.

Пригодность для проживания и ремонт

Гарантия пригодности для проживания 

Согласно гарантии пригодности для проживания, арендаторы имеют право на пригодную для жизни, безопасную и санитарную квартиру, и это право подразумевается в каждом письменном или устном договоре аренды жилья. Любое положение об аренде, которое отказывается от этого права, противоречит общественному порядку и поэтому является недействительным. Примером нарушения данной гарантии может служить непредоставление тепла или горячей воды на регулярной основе, или неспособность избавить квартиру от нашествия насекомых.

На общественные помещения здания также распространяется гарантия привыкания. Владельцы кооперативных квартир могут требовать гарантии пригодности для проживания, но не владельцы кондоминиумов. Арендаторы и субарендаторы в кооперативах и кондоминиумах могут требовать гарантии пригодности для проживания. 

Любые непригодные для проживания условия, возникшие по вине арендатора или лиц, находящихся под руководством или контролем арендатора, не являются нарушением гарантии пригодности для проживания. В этом случае ответственность за устранение недостатков лежит на арендаторе (Real Property Law §235-b).

Стремление к снижению арендной платы

Если арендодатель нарушает гарантию пригодности жилья для проживания, арендатор может подать иск о снижении арендной платы. Кроме того, арендаторы, регулирующие арендную плату, могут подать жалобу на снижение арендной платы в DHCR. Прежде чем подать жалобу в DHCR о нарушении гарантии, арендатор должен письменно сообщить арендодателю о возникшей проблеме. Жалоба может быть подана в DHCR только не менее чем через 10 дней и не более чем через 60 дней с даты отправки арендатором уведомления арендодателю. Арендатор также может не вносить арендную плату, но в ответ арендодатель может подать на арендатора в суд за неуплату арендной платы. В этом случае арендатор может подать встречный иск о нарушении гарантии.

Суд или DHCR может предоставить снижение арендной платы, если установит, что арендодатель нарушил гарантию пригодности жилья для проживания. Снижение рассчитывается путем вычитания из фактической арендной платы оценочной стоимости квартиры без основных услуг. Для того чтобы арендатор мог получить снижение, арендодатель должен иметь фактическое или конструктивное уведомление о существовании дефектного состояния.

Ответственность арендодателя за ущерб ограничена, если неоказание услуг является результатом забастовки строителей, проводимой профсоюзом. Однако суд может присудить арендатору возмещение убытков, равное доле чистой экономии арендодателя в результате забастовки. Арендодатели будут нести ответственность за отсутствие услуг, вызванное забастовкой, если они не предприняли добросовестных попыток, где это практически возможно, предоставить услуги.

При смягчающих обстоятельствах арендаторы могут произвести необходимый ремонт и вычесть разумные затраты на ремонт из арендной платы. Например, если арендодатель получил уведомление о том, что дверной замок сломан, и намеренно пренебрегает его ремонтом, арендатор может нанять слесаря и вычесть расходы из арендной платы. Арендаторы должны сохранять квитанции за такой ремонт и копии всех сообщений с арендодателем о ремонте.

Если квартира становится непригодной для проживания из-за пожара или другого ущерба, нанесенного не по вине арендатора, и в договоре аренды прямо не предусмотрено иное, арендатор может освободить квартиру и расторгнуть договор аренды. Арендатор не несет ответственности за последующие арендные платежи. Арендодатель обязан вернуть любую арендную плату, уплаченную заранее, а также любой залог арендной платы, удерживаемый арендодателем (Real Property Law § 227). Арендаторы со стабилизированной и контролируемой арендной платой могут обратиться в DHCR с просьбой издать приказ, снижающий их обязательства по арендной плате до $1, чтобы сохранить право собственности на квартиру до тех пор, пока она не станет пригодной для проживания.

Если повреждена только часть квартиры, арендная плата может быть снижена по решению суда или DHCR пропорционально поврежденной части квартиры. После этого арендодатель должен отремонтировать эти части квартиры и вернуть их в пригодное для жизни состояние.

Обязанность арендодателя по ремонту 

Владельцы многоквартирных домов должны содержать квартиры и места общего пользования здания в "хорошем состоянии", в чистоте и без паразитов, мусора и других оскорбительных материалов. Арендодатели обязаны поддерживать электрические, водопроводные, санитарные, отопительные и вентиляционные системы, а также приборы, установленные арендодателем (например, холодильники и плиты), в хорошем и безопасном рабочем состоянии. Все ремонтные работы должны быть выполнены в разумные сроки, которые могут варьироваться в зависимости от тяжести ремонта. В Нью-Йорке арендодатель обязан поддерживать места общего пользования в чистом и санитарном состоянии (NYC Admin. Code§ 27-2011). Арендаторы должны довести жалобы до сведения местных жилищных властей (Multiple Dwelling Law §78 и §80; Multiple Residence Law §174.). Закон о многоквартирных домах применяется к городам с населением 325 000 человек и более, а Закон о многоквартирных домах применяется к городам с населением менее 325 000 человек и ко всем городам и деревням.

Краска на основе свинца

В Нью-Йорке домовладельцы должны содержать свою недвижимость в надлежащем состоянии, чтобы снизить вероятность того, что маленькие дети подвергнутся воздействию опасной краски на основе свинца. Хотя ограничения на содержание свинца в краске, используемой в домах, были введены городом Нью-Йорк в 1960 году, штатом Нью-Йорк в 1970 году и федеральной Комиссией по безопасности потребительских товаров в 1978 году, краска с содержанием свинца, превышающим эти ограничения, остается на стенах и других поверхностях многих квартир и домов, построенных до введения этих ограничений. Федеральный закон требует от арендодателей раскрывать известную информацию о краске на основе свинца или опасностях, связанных с ней, до вступления договора аренды в силу, а все договоры аренды должны содержать предупреждение о краске на основе свинца для всех объектов недвижимости, построенных до 1978 года. Федеральный закон также требует, чтобы домовладельцы выдавали своим квартиросъемщикам брошюру о том, как защитить себя от возможного воздействия свинца в их домах. 

При выполнении любых работ, нарушающих свинцовую краску в соответствующих квартирах и местах общего пользования, домовладелец должен нанимать работников, прошедших курс обучения по безопасным для свинца методам работы.

В Нью-Йорке домовладельцы также должны соблюдать Закон о предотвращении отравления свинцом детей, который требует, чтобы домовладельцы зданий, в которых имеется не менее 3 квартир, построенных до 1960 года (или между 1960 и 1978 годами, если домовладельцу известно о наличии краски на основе свинца), выясняли, проживает ли в квартире ребенок в возрасте до семи лет, и проверяли эту квартиру на предмет опасности использования краски на основе свинца.

Арендодатели должны удалять или постоянно покрывать стены квартир и другие участки, где есть отслаивающаяся краска или имеются трение или удары, которые обнажают свинец и создают свинцовую пыль, а также вести учет всех уведомлений, проверок и устранения опасностей, связанных с краской на основе свинца, и других вопросов, связанных с законом о краске на основе свинца.  Арендодатели также обязаны предоставить своим арендаторам брошюру, подготовленную Департаментом здравоохранения и психической гигиены штата Нью-Йорк и Департаментом сохранения и развития жилья штата Нью-Йорк (HPD).

В городе Рочестер домовладельцы должны соблюдать Постановление о предотвращении отравления краской на основе свинца, которое требует, чтобы домовладельцы проводили визуальный осмотр своей недвижимости на предмет порчи краски в рамках проверки сертификата о заселении. Кроме того, в квартирах, расположенных в зонах повышенного риска, образцы осевшей пыли также должны быть проверены на содержание свинца. 

В городе Буффало домовладельцы обязаны содержать свою недвижимость и принимать меры по предотвращению условий, способствующих отравлению свинцом, и устранять опасность, связанную со свинцом, используя безопасные методы работы (42 U.S.C.A § 4851; NYC Admin. Code § 27-2056.3; Property Conservation Code of the City of Rochester § 90-50 et seq., Erie County Sanitary Code Article IX). 

Владельцы многоквартирных домов должны содержать квартиры и места общего пользования здания в "хорошем состоянии", в чистоте и без паразитов, мусора и других оскорбительных материалов. 

Все ремонтные работы должны быть выполнены в разумные сроки, которые могут варьироваться в зависимости от тяжести ремонта.

Безопасность

Детекторы дыма 

Владельцы многоквартирных домов должны установить утвержденные детекторы дыма в каждой квартире, в пределах десяти футов от каждой комнаты, используемой для сна. Каждое устройство обнаружения дыма должно включать в себя тестовое устройство, позволяющее жильцу убедиться, что устройство функционирует должным образом. Арендаторы должны часто проверять свои детекторы, чтобы убедиться, что они работают правильно. Детекторы дыма должны быть хорошо слышны в каждой из этих комнат. Арендаторов могут попросить возместить владельцу до 10 долларов за расходы на покупку и установку каждого детектора, работающего от батарейки. В течение первого года эксплуатации домовладельцы обязаны отремонтировать или заменить любой сломанный детектор, если его неисправность не является виной жильца (Multiple Residence Law § 15; Multiple Dwelling Law § 68; NYC Admin. Code § 27-2045).  Арендаторы несут ответственность за хранение свежих батареек в датчике дыма.

Детекторы угарного газа

Владельцы всех многоквартирных жилых помещений, включая те, которые принадлежат кондоминиуму или кооперативу и используются в качестве резиденции, а также одно- и двухквартирных домов в Нью-Йорке должны обеспечить и установить утвержденную сигнализацию угарного газа в 15 футах от основного входа в каждую спальную комнату. Во всех многоквартирных домах должны быть установлены детекторы угарного газа в соответствии с местными строительными нормами (NYC Admin. Code 27-§ 2045; Exec. Law §378).

Владельцы жилья в Нью-Йорке должны разместить в местах общего пользования форму, утвержденную HPD, в которой жильцы информируются о требованиях законов Нью-Йорка об угарном газе. Арендаторы обязаны возместить арендодателю $25.00 в течение одного года за каждый вновь установленный сигнализатор угарного газа. Арендаторы несут ответственность за содержание и поддержание сигнализации угарного газа в исправном состоянии. Арендодатели несут ответственность за замену любых детекторов, которые были потеряны, украдены или пришли в негодность в течение первого года использования. (NYC Admin. Code § 27-2045).

Разрешается использовать комбинированные детекторы дыма/угарного газа. Домовладелец имеет право на возмещение максимум $50.00 за такие комбинированные детекторы только в случае необходимости замены дымовой сигнализации. Если дымовая сигнализация исправна, и домовладелец желает заменить ее на комбинированную, то домовладельцу может быть возмещено только $25.00.  Арендаторы несут ответственность за хранение свежих батареек в детекторе угарного газа.

Предупреждение преступности

Арендодатели обязаны принимать минимальные меры предосторожности для защиты от разумно прогнозируемого преступного вреда. Например, жильцы, ставшие жертвами преступлений в своем доме или квартире и сумевшие доказать, что преступник был злоумышленником и воспользовался тем, что вход в здание был небрежно сохранен арендодателем, могут получить возмещение ущерба от арендодателя.

Замки для входных дверей и домофоны 

Многоквартирные жилые дома, которые были построены или переоборудованы для такого использования после 1 января 1968 года, должны иметь автоматические самозакрывающиеся и самозапирающиеся двери на всех входах. Эти двери должны быть заперты всегда, кроме тех случаев, когда дежурит обслуживающий персонал. Если в таком доме восемь или более квартир, он также должен быть оборудован двусторонним голосовым интеркомом от каждой квартиры до входной двери, а жильцы должны иметь возможность "зуммером" открывать входную дверь для посетителей.

Многоквартирные дома, построенные или переоборудованные для такого использования до 1 января 1968 года, также должны иметь самозакрывающиеся двери и двустороннюю переговорную систему, если этого требует большинство всех квартир. Арендодатели могут взыскать с арендаторов стоимость предоставления этого оборудования (Multiple Dwelling Law § 50-a).

Подъезды, лестницы и дворы многоквартирных домов должны быть достаточно освещены в ночное время, от заката до восхода солнца. Владелец несет ответственность за установку и поддержание освещения в этих зонах (NYC Admin. Code § 27-2040; Multiple Dwelling Law § 35; Multiple Residence Law § 109).

Обслуживание посетителей вестибюля

Жильцы многоквартирных домов с восемью и более квартирами имеют право за свой счет содержать в холле обслуживающий персонал для обеспечения их безопасности и охраны, когда обслуживающий персонал, предоставленный домовладельцем, не работает (Multiple Dwelling Law § 50-c).

Зеркала для лифтов 

В каждом лифте самообслуживания в многоквартирных домах должно быть зеркало, чтобы люди могли видеть, прежде чем войти, находится ли кто-нибудь в лифте (Multiple Dwelling Law §51-b; NYC Admin. Code § 27- 2042).

Индивидуальные замки, глазки и почтовые ящики

Жильцы многоквартирных домов могут устанавливать и обслуживать собственные замки на входных дверях своих квартир в дополнение к замку, поставленному арендодателем. Замок может быть не более трех дюймов в окружности, и арендаторы должны предоставить арендодателю дубликат ключа по запросу. Непредоставление дубликата ключа по требованию арендодателя может быть истолковано как нарушение существенного обязательства по договору аренды и может привести к процедуре выселения. Любое положение об аренде, требующее от арендатора дополнительной арендной платы или других сборов за установку дополнительного замка, является недействительным вопреки общественному порядку и не подлежит исполнению (Multiple Dwelling Law § 51-c).

Домовладелец обязан оборудовать глазок во входной двери каждой квартиры. Владельцы многоквартирных домов в Нью-Йорке также должны установить на входной двери в каждую квартиру дверную цепочку, позволяющую частично открывать дверь (Multiple Dwelling Law § 51-a; NYC Admin. Code § 27-2043).

Почтовые правила США требуют от домовладельцев зданий, содержащих три или более квартир, обеспечить надежные почтовые ящики для каждой квартиры, если только руководство не организовало распределение почты по квартирам. Арендодатели должны содержать почтовые ящики и замки в исправном состоянии.

Охранники окон

Арендодатели в Нью-Йорке обязаны устанавливать оконные ограждения по просьбе арендатора и в любой квартире, в которой проживает ребенок в возрасте до десяти лет, независимо от того, просил он об этом или нет. 

Арендодатели обязаны предоставлять арендаторам форму, в которой указывается, проживают ли в семье дети, и требовать установки оконных ограждений. Арендаторы обязаны уведомлять арендодателя, если в их квартире проживают дети указанного возраста или если они предоставляют услуги по уходу за детьми в квартире. Арендаторы не могут отказаться от установки. После установки оконных ограждений арендатор не должен снимать, переделывать или удалять какие-либо части ограждения. Арендодатели в Нью-Йорке обязаны устанавливать одобренные Департаментом здравоохранения и психической гигиены оконные ограждения. Если предмет диаметром более пяти дюймов может пройти сквозь, над или под оконным ограждением, значит, оно установлено неправильно. Все утвержденные оконные ограждения имеют номер утверждения производителя, нанесенный на вертикальную планку ограждения, и должны соответствовать типу окна, в котором они устанавливаются (NYC Health Code § 131.15; NYC Admin. Code § 27-2043.1).

Окна, обеспечивающие доступ к пожарным лестницам, исключаются. Защитные ограждения также должны быть установлены на окнах всех общественных коридоров. Арендодатели должны ежегодно уведомлять арендаторов об их правах на охрану окон и предоставлять эту информацию в дополнении к договору аренды. С арендаторов с регулируемой арендной платой и стабилизированным статусом может взиматься плата до 10 долларов за охрану окон (NYC Health Code § 131.15).

Коммунальные услуги

Отопительный сезон 

Жильцы многоквартирных домов должны получать тепло с 1 октября по 31 мая. Если температура наружного воздуха опускается ниже 55°F в период с шести утра до десяти вечера, каждая квартира должна отапливаться до температуры не менее 68°F. Если температура наружного воздуха опускается ниже 40°F в период с десяти вечера до шести утра, каждая квартира должна отапливаться до температуры не менее 55°F. Местные нормы могут требовать более высоких температур в это время. (Multiple Dwelling Law § 79; Multiple Residence Law § 173; NYC Admin. Code § 272029).

Истина в отоплении 

Перед подписанием договора аренды, требующего оплаты отдельных счетов за отопление и охлаждение, потенциальные арендаторы имеют право получить от арендодателя полный комплект или сводку счетов за последние два года. Эти копии должны предоставляться бесплатно по письменному запросу (Закон об энергетике § 17-103).

Горячая вода

Арендодатели обязаны обеспечить всех жильцов многоквартирных домов как горячей, так и холодной водой. Местные жители могут назначать температуру. В Нью-Йорке горячая вода должна иметь постоянную температуру 120 градусов в кране или выше. Если ванна или душ оборудованы антиожоговым клапаном, который не позволяет температуре горячей воды превышать 120 градусов, минимальная температура горячей воды для такой ванны или душа составляет 110 градусов (Multiple Dwelling Law § 75; Multiple Residence Law § 170; NYC Admin. Code § 27-2031).

Продолжение предоставления коммунальных услуг 

Если владелец многоквартирного дома просрочил оплату счетов за коммунальные услуги, коммунальная служба должна заблаговременно направить письменное уведомление жильцам и определенным государственным учреждениям о своем намерении прекратить обслуживание. Обслуживание не может быть прекращено, если арендаторы оплачивают текущий счет арендодателя непосредственно коммунальной компании. Арендаторы могут вычесть эти расходы из будущих арендных платежей.

Комиссия по коммунальным услугам может помочь жильцам в решении соответствующих проблем. Если владелец многоквартирного жилья не оплачивает счета за коммунальные услуги и обслуживание прекращается, владельцы жилья могут нести ответственность за компенсационные и штрафные убытки (Real Property Law § 235-a; Public Service Law § 33).

Платежи за нефть 

Арендаторы в многоквартирных домах с масляным отоплением могут заключить договор с продавцом масла и оплачивать доставку масла в дом, если арендодатель не обеспечивает достаточное снабжение топливом. Эти платежи вычитаются из арендной платы. У местных жилищных властей есть списки продавцов нефти, которые будут осуществлять доставку топлива при таких обстоятельствах (Multiple Dwelling Law § 302-c; Multiple Residence Law § 305-c).

Личная защита арендаторов

Организации арендаторов 

Арендаторы имеют законное право на организацию. Они могут создавать, вступать и участвовать в организациях арендаторов с целью защиты своих прав. Арендодатели должны разрешить организациям арендаторов проводить бесплатные собрания в любой общественной или социальной комнате в здании, даже если за пользование комнатой обычно взимается плата. Собрания организации арендаторов должны проводиться в разумное время и мирным способом, не препятствующим доступу в помещение (Real Property Law § 230).

Ответный удар

В Нью-Йорке арендодателям запрещено преследовать жильцов за участие в организациях жильцов. Кроме того, в Нью-Йорке арендодатели не имеют права преследовать арендаторов, которые добросовестно подали жалобу им или в государственные органы о нарушении законов о здравоохранении и безопасности, проблемах с пригодностью или неремонтопригодностью помещений, нарушениях прав по договору аренды или завышении арендной платы.

Предполагается, что арендодатель мстит, если:

• В течение одного года после подачи жалобы арендатора арендодатель существенно изменяет условия договора аренды. Это включает: отказ продолжать сдавать вам жилье; отказ продлить договор аренды после истечения срока аренды; или предложение нового договора аренды с необоснованным повышением арендной платы; или
• В течение одного года после подачи добросовестной жалобы арендодатель возбуждает дело о выселении арендатора. Если арендатор сообщает суду, что арендодатель инициировал процедуру выселения в течение одного года после подачи добросовестной жалобы арендатора, закон требует, чтобы арендодатель доказал, что выселение не было ответным. Процесс выселения будет прекращен, если арендодатель не сможет доказать, что выселение не было ответным.

Действие презумпции требует, чтобы арендодатель доказал не репрессивный мотив своих действий перевесом доказательств.  Неспособность опровергнуть предположение о преследовании может привести к требованию предложить арендатору новый договор аренды или продлить его на срок до одного года только с "разумным" увеличением.

Арендаторы могут взыскать ущерб с арендодателей, нарушивших этот закон, который распространяется на все арендные помещения, за исключением жилья, занимаемого владельцами, в котором менее четырех единиц (Real Property Law § 223-b).

Право на частную жизнь

Арендаторы имеют право на частную жизнь в своих квартирах. Однако арендодатель может войти в квартиру арендатора с разумным предварительным уведомлением, в разумное время и с согласия арендатора либо для проведения планового или согласованного ремонта или обслуживания, либо в соответствии с договором аренды. Если арендатор необоснованно отказывает в согласии, арендодатель может потребовать судебного постановления о разрешении на проникновение. В чрезвычайной ситуации, например, при пожаре или протечке воды, арендодатель может войти в квартиру без согласия или предварительного уведомления арендатора. Арендодатель не может препятствовать установке оборудования для кабельного телевидения (Public Service Law § 228). 

Инвалидность 

Арендодатели обязаны предоставлять разумные приспособления для арендаторов с ограниченными возможностями, чтобы они могли иметь равный доступ к жилью и пользоваться им. Разумное приспособление" - это изменение политики или правил, которое связано с конкретной инвалидностью арендатора и не влечет за собой чрезвычайно высоких расходов для арендодателя или причинения вреда или дискомфорта другим арендаторам, например, разрешение арендатору, который является слепым или имеет психологическую инвалидность, иметь собаку-поводыря или животное-компаньона, несмотря на политику здания "без домашних животных" (42 U.S.C.A § 3604(f)(3).

Кроме того, арендодатель не имеет права отказать в разрешении на разумные структурные изменения существующих помещений, занимаемых арендатором с ограниченными возможностями, если такие изменения могут быть необходимы для обеспечения арендатору возможности полноценного использования помещений и осуществляются за счет арендатора. К таким изменениям можно отнести строительство пандуса или установку поручней в ванной комнате.

Однако арендодатель может потребовать от арендатора согласия на восстановление интерьера помещения до состояния, существовавшего до модификации, в качестве условия предоставления разрешения(42 U.S.C.A. §3604(f)(3)).

Арендаторы с ограниченными возможностями, нуждающиеся в приспособлениях, должны уведомить об этом арендодателя и попросить предоставить им необходимые приспособления. Хотя такой запрос не обязательно должен быть письменным, он часто бывает полезен в случае возникновения спора. Арендодатель может запросить документы от медицинского работника, подтверждающие инвалидность и описывающие любые возникающие функциональные ограничения. Арендатор с ограниченными возможностями, который считает, что арендодатель необоснованно отказал ему в просьбе о разумном приспособлении, должен обратиться в Министерство жилищного строительства и городского развития США (HUD).

Дискриминация 

Арендодатели не имеют права отказывать в аренде, продлевать аренду или иным образом дискриминировать любое лицо или группу лиц по причине расы, вероисповедания, цвета кожи, национального происхождения, пола, инвалидности, возраста, СПИДа или ВИЧ-статуса, алкоголизма, семейного положения или семейного статуса. В Нью-Йорке жильцы дополнительно защищены от дискриминации в отношении законного занятия, сексуальной ориентации, партнерского статуса и иммиграционного статуса. Кроме того, арендодателям штата Нью-Йорк запрещено дискриминировать арендаторов на основании законного источника дохода, который включает доход от социального обеспечения или любой формы федеральной, государственной или местной общественной помощи, включая ваучеры Section 8 (Executive Law § 296(5); NYC Admin. Code § 8-107).

Арендодатели не могут дискриминировать лиц, с которыми проживают дети, отказывая в аренде квартиры или настаивая на невыгодных условиях аренды из-за наличия детей. Кроме того, арендодатель не может требовать, чтобы арендаторы оставались бездетными в течение срока аренды. Эти ограничения не распространяются на жилье для пожилых людей, которое субсидируется или страхуется федеральным правительством. Кроме того, договор аренды не может требовать, чтобы арендаторы оставались бездетными в течение срока аренды (Закон о недвижимости §237; Закон о недвижимости §237-a).

Пострадавшая сторона должна обратиться в HUD в течение одного года с момента возникновения или прекращения предполагаемой дискриминационной практики в жилищной сфере. В Нью-Йорке пострадавшая сторона может подать жалобу в Комиссию по правам человека Нью-Йорка в течение одного года с момента совершения дискриминационного действия. Пострадавшая сторона также может подать иск о возмещении ущерба против арендодателя, нарушившего этот закон, и в случае успеха может получить гонорар адвоката (NYC Admin. Code § 8-109; 42 U.S.C.A.§3610(a) (1).

Домогательства 

Арендодателю запрещено предпринимать любые действия, направленные на принудительное выселение арендатора из квартиры или принуждение арендатора к отказу от каких-либо прав, предоставленных ему законом. Ни арендодатель, ни какая-либо сторона, действующая от имени арендодателя, не имеет права вмешиваться в частную жизнь арендатора, его комфорт или спокойное пользование квартирой. Притеснения могут принимать форму физического или словесного оскорбления, умышленного отказа в предоставлении услуг, разрушительных строительных или ремонтных проектов, которые мешают здоровью, безопасности и использованию квартиры, или многочисленных случаев легкомысленных судебных разбирательств. Если арендодатель лжет или намеренно искажает закон для арендатора, это также может считаться преследованием. Сильные притеснения могут представлять собой незаконное выселение, и арендодатели могут быть подвергнуты как гражданскому, так и уголовному наказанию в виде мисдиминора класса А за притеснения согласно Real Property Law § 768.

Арендаторы жилья, регулируемого арендной платой, которые считают, что стали жертвами преследования, должны обратиться в DHCR. В Нью-Йорке арендодатели, признанные виновными в домогательствах, подлежат штрафу в размере до 2 000 долларов за первое правонарушение и до 10 000 долларов за каждое последующее. При определенных обстоятельствах преследование квартиросъемщика с регулируемой арендной платой может быть квалифицировано как уголовное преступление класса Е (Penal Law§ 241.05; NYC Admin Code §§ 27-2004, 27-2005).

У жильцов Нью-Йорка есть дополнительные средства защиты от преследований. Арендаторы могут подать иск в жилищный суд, и суд может издать запретительные приказы против арендодателей, если были обнаружены нарушения (NYC Admin Code § 27-2115).

Домашние животные

Арендаторы могут содержать домашних животных в своих квартирах, если это не запрещено договором аренды. Арендодатели могут выселить арендаторов, нарушивших условия договора аренды, запрещающие содержание домашних животных. В многоквартирных домах в Нью-Йорке и округе Вестчестер пункт об отсутствии домашних животных считается отмененным, если арендатор "открыто и открыто" содержит домашнее животное в течение не менее трех месяцев, и владелец здания или агент владельца знал об этом факте. Однако эта защита не распространяется на государственное жилье или на те случаи, когда животное причиняет ущерб, является помехой или существенно мешает другим жильцам (NYC Admin. Code§ 272009.1(b); законы округа Вестчестер, глава 695.11).

Слепым и глухим арендаторам разрешается иметь собак-поводырей или служебных собак независимо от наличия в договоре аренды пункта о запрете содержания домашних животных. Кроме того, жильцам с хроническими психическими заболеваниями разрешено иметь животных для эмоциональной помощи (NY Civil Rights Law § 47-b).

Арендаторы могут содержать домашних животных в своих квартирах, если это не запрещено договором аренды. Арендодатели могут выселить жильцов, нарушивших условия договора аренды, запрещающие содержание домашних животных.

Мануфактурные и мобильные дома

Ограничение повышения арендной платы 

В большинстве случаев повышение арендной платы, включая арендную плату за участок и любые сборы или коммунальные услуги, ограничивается 3%, но владельцы парков могут повысить арендную плату на 6%, если повышение будет признано "оправданным". Если владелец парка просит повысить арендную плату более чем на 3%, арендаторы могут оспорить это повышение в суде. Судья определит, является ли повышение оправданным. 

Все договоры об аренде парков жилых домов должны включать пункт о правах арендатора.

Защита при сдаче в аренду

Каждому, кто заключает договор аренды с владельцем парка жилых домов, должен быть предоставлен договор, в котором четко описаны: 

• Условия договора;
• Все сборы, арендная плата или другие платежи, подлежащие оплате в течение срока действия договора; 
• справедливая рыночная стоимость дома; и
• Ответственность владельца парка жилых домов за покрытие расходов на капитальный ремонт и благоустройство в период аренды. 

В каждом договоре аренды жилья должно быть указано, что до момента перехода права собственности на недвижимость арендатор занимает арендованное жилье. В нем также должно быть указано, что до этого момента владелец парка несет ответственность за поддержание дома в пригодном для проживания состоянии, проведение всех капитальных ремонтов и улучшений, а также за отсутствие условий, опасных для здоровья и безопасности арендатора. 

Один раз в год арендаторы жилья имеют право на детализированный отчет обо всех платежах, произведенных в связи с договором аренды. Если договор аренды расторгается владельцем парка, владелец должен вернуть все платежи, внесенные в соответствии с договором аренды. 

Ограничения на сборы 

Владельцы парков мануфактурных домов могут взимать пени за просрочку арендных платежей только в том случае, если в договоре аренды или правилах парка мануфактурных домов есть положение о пени за просрочку, но пени за просрочку не могут взиматься с арендных платежей, полученных в течение 10 дней после наступления срока платежа. Плата за просрочку не суммируется и не считается дополнительной арендной платой. 

Владелец парка жилых домов не может требовать от арендатора оплаты услуг адвоката, если только эти услуги не были присуждены ему по решению суда.

Уведомление об изменениях в использовании

Если владелец парка хочет, чтобы его нынешние жители покинули парк, потому что он меняет назначение парка жилых домов на другое, владелец парка не может начать процедуру выселения до истечения двух лет с момента уведомления о намерении изменить назначение парка. 

Если житель является владельцем своего дома, а владелец парка хочет, чтобы он покинул его, поскольку намерен изменить использование земли, он должен выплатить жителю стипендию в размере до 15 000 долларов США, чтобы компенсировать ему расходы на перемещение дома. 

Если вы считаете, что владелец парка промышленных домов не соблюдает закон, вы можете обратиться в Департамент штата Нью-Йорк по вопросам жилья и обновления общин ((hcr.ny.gov). Горячая линия программы по рассмотрению жалоб на мануфактурные дома - (800) 432-4210.

Один раз в год арендаторы жилья имеют право на детализированный отчет обо всех платежах, произведенных в связи с договором аренды. Если договор аренды расторгается владельцем парка, владелец должен вернуть все внесенные платежи за аренду.

Поиск квартиры

Брокеры по недвижимости 

Потребитель может нанять брокера по недвижимости для поиска подходящей квартиры. Штат Нью-Йорк лицензирует брокеров и продавцов недвижимости. Брокеры берут комиссию за свои услуги, которая обычно составляет определенный процент от арендной платы за первый год. Размер комиссии не установлен законом и должен оговариваться сторонами. Брокер должен помочь клиенту найти и получить квартиру, прежде чем взимать комиссию. Гонорар не должен выплачиваться до тех пор, пока клиенту не будет предложен договор аренды, подписанный арендодателем. 

Согласно Кодексу стабилизации арендной платы, комиссионные брокера могут считаться "арендной платой" сверх установленной законом арендной платы, если между брокером и арендодателем существует слишком тесная деловая или финансовая связь (9 NYCRR § 2525.1). Жалобы на брокеров по недвижимости следует направлять в Государственный департамент Нью-Йорка (Real Property Law, §442-e).

Агентства по информации и обмену информацией о квартирах 

Службы объявлений о сдаче квартир, взимающие плату за предоставление информации о местонахождении и наличии квартир и комнат для аренды, должны быть лицензированы штатом (Закон о недвижимости § 446-b). Плата, взимаемая этими фирмами, не может превышать месячной арендной платы и должна быть внесена на счет условного депонирования. Если информация, предоставленная фирмами, не приводит к заключению договора аренды, вся сумма предварительно оплаченного сбора, за вычетом $15.00, должна быть возвращена потенциальному арендатору. Уголовное преследование за нарушение этого закона может быть возбуждено Генеральным прокурором (Закон о недвижимом имуществе § 446-h).

Гонорары 

До подписания договора аренды арендодатель может взять за проверку кредитоспособности и биографии не более 20 долларов. Арендодатель должен предоставить заявителю копию кредитной или биографической проверки, а также счет-фактуру от компании, которая ее проводила. Арендодателю запрещено взимать плату с заявителя за проверку кредитоспособности или биографии, если он не предоставил заявителю копию. Заявитель может предоставить свою собственную проверку биографии или кредитоспособности, чтобы избежать каких-либо сборов, при условии, что проверка биографии или кредитоспособности была проведена в течение последних 30 дней.

Ключевые деньги: Незаконно взимать с потенциального арендатора дополнительную плату - обычно называемую "ключевыми деньгами" - сверх законной арендной платы и гарантийного депозита, за предпочтение в аренде свободной квартиры. Ключевые деньги не следует путать с комиссионными, которые могут быть законно взысканы лицензированным брокером по недвижимости (Уголовный закон § 180.55).

Отчеты о проверке арендаторов или "черные списки арендаторов" 

Домовладелец не может отказать соискателю квартиры, съемного дома или любого другого вида аренды на основании прошлого юридического конфликта с домовладельцем. Например, арендодатель не может отказать заявителю в предоставлении квартиры, потому что тот подал в суд на своего предыдущего арендодателя с требованием сделать ремонт. 

Если арендодатель отклоняет ваше заявление после использования отчета службы проверки арендаторов, содержащего предыдущие дела арендатора и арендодателя, или полагается на изучение этих записей самостоятельно, закон предполагает, что вам было отказано из-за этой истории.  Вы можете подать жалобу в Генеральную прокуратуру, и арендодателю, возможно, придется заплатить штраф в размере от 500 до 1 000 долларов США, если он не сможет назвать вескую причину отказа.  (Real Property Law ("RPL") § 227-f.).

Источники

Офис Генерального прокурора Нью-Йорка

Горячая линия: (800) 771-7755

Люди с нарушениями слуха/голоса: (800) 416-8300

Капитолий Олбани, штат Нью-Йорк 12224 

NYS Divisions of Homes and Community Renewal (DHCR)

hcr.ny.gov

Общая информация: RentInfo@hcr.ny.gov 

Управление арендной платы: (833) 499-0343

Отдел по вопросам справедливого и равноправного жилья: (518) 473-3089

Подразделение по защите арендаторов: TPUInfo@hcr.ny.gov

Управление арендной платы Офисы боро и округов

Штаб-квартира Управления аренды

Бронкс

1 Фордхэм Плаза,

4-й этаж Бронкс, Нью-Йорк 10458

(718) 430-0880

Бруклин

55 Hanson Place,

6-й этаж Бруклин, Нью-Йорк 11217

(718) 722-4778

Нижний Манхэттен Южная сторона 110-й улицы и ниже 25-й Бивер-стрит

5-й этаж Нью-Йорк,

НЬЮ-ЙОРК 10004

(212) 480-6238

Верхний Манхэттен Северная сторона 110-й улицы и выше Адама Клейтона Пауэлла-младшего.

Офисное здание штата

163 Западная 125-я улица, 5-й этаж

Нью-Йорк, штат Нью-Йорк, 10027

(212) 961-8930

Квинс

Герц Плаза 92-31 Юнион Холл Стрит, 6-й этаж

Ямайка, штат Нью-Йорк 11433

(718) 482-4041

Вестчестер

75 Южный Бродвей, 3-й этаж

Уайт Плейнс, Нью-Йорк 10601

(914) 948-4434

Совет по регулированию арендной платы города Нью-Йорка

1 Центр Стрит, Сьют 2210

Нью-Йорк, штат Нью-Йорк 10007

Наберите 311 или (212) 639-9675, если звоните из-за пределов Нью-Йорка

rentguidelinesboard.cityofnewyork.us

Комиссия по общественным услугам штата Нью-Йорк

dps.ny.gov

3 Эмпайр Стейт Плаза

Олбани, штат Нью-Йорк 12223

Отключение газа, электричества: (800) 342-3355

Обслуживание и выставление счетов за газ, электричество, телефон, кабель: (800) 342-3377

Потребители с нарушениями слуха или речи могут связаться с Департаментом общественного обслуживания через NYS Relay Service, набрав номер 711.

Государственный департамент штата Нью-Йорк

dos.ny.gov

Брокеры по недвижимости, агенты, поставщики информации о квартирах, службы листинга

Нью-Йорк

Улица Вильгельма, 123

Нью-Йорк, Нью-Йорк 10038-3804

Олбани - физический адрес

One Commerce Plaza 99 Вашингтон Авеню

Олбани, штат Нью-Йорк, 12231-0001

Олбани - почтовый адрес

Отдел лицензионных услуг P.O. Ящик 22001

Олбани, штат Нью-Йорк 12201-2001

(518) 474-4429

Отдел по правам человека штата Нью-Йорк

dhr.ny.gov

One Fordham Plaza, 4-й этаж

Бронкс, Нью-Йорк 10458

(888) 392-3644

Нью-Йоркская городская комиссия по правам человека

www1.nyc.gov/site/cchr/index.page

(212) 416-0197

Центры обслуживания населения

Манхэттен: (212) 306-7450

Бронкс: (718) 579-6900

Стейтен-Айленд: (718) 390-8506

Бруклин: (718) 722-3130

Квинс: (718) 657-2465

Совет директоров лофтов Нью-Йорка

www1.nyc.gov/site/loftboard/index.page

280 Бродвей 5 этаж

Нью-Йорк, штат Нью-Йорк 10007

(212) 393-2616

Министерство жилищного строительства и городского развития США (HUD)

hud.gov

Региональный офис в Нью-Йорке

Федеральный офис имени Джейкоба К. Джевитса

26 Federal Plaza, Suite 3541

Нью-Йорк, штат Нью-Йорк 10278-0068

(212) 264-8000 / TTY (212) 264-0927

Офис в Олбани

52 Корпоративный круг

Олбани, штат Нью-Йорк 12203-5121

(518) 862-2801

Офис в Буффало (охватывает север штата Нью-Йорк)

Суд Лафайета 465 Главная улица, 2-й этаж

Буффало, штат Нью-Йорк, 14203-1780

(716) 551-5755 / TTY (716) 551-5787

Управление жилищного строительства города Нью-Йорка

nyc.gov/nycha

250 Бродвей

Нью-Йорк, штат Нью-Йорк 10007

(212) 306-3000

Центр контакта с клиентами (CCC)

(718) 707-7771

Местонахождение контактного центра для клиентов

Бронкс/Манхэттен/Квинс

478 East Fordham Road (1 Fordham Plaza),

2-й этаж Бронкс, Нью-Йорк 10458 Понедельник-пятница, 8 утра - 5 вечера

Бруклин/Статен-Айленд/Квинс

787 Атлантик Авеню, 2-й этаж

Бруклин, Нью-Йорк 11238 Понедельник-пятница, 8 утра - 5 вечера

Сохранение и развитие жилья в Нью-Йорке (HPD)

nyc.gov/html/hpd

100 Золотая улица

Нью-Йорк, штат Нью-Йорк, 10038

Наберите: 311